viernes, 31 de enero de 2014

Derecho Civil. El objeto de la garantía hipotecaria

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

En términos generales, la expresión extensión de la hipoteca puede entenderse referida tanto al propio alcance y extensión de la obligación garantizada cuanto a la determinación exacta del conjunto de bienes y derechos que quedan afectos a la garantía hipotecaria.

La Ley Hipotecaria se preocupa de establecer una serie de reglas tendentes a determinar hasta qué extremo quedan afectados los bienes gravados por la responsabilidad hipotecaria. 1) La extensión natural de la hipoteca, aunque en las correspondientes escritura e inscripción, la hipoteca quede referida exclusivamente al bien o derecho inmobiliario objeto de la garantía, ésta se extiende naturalmente a b) las accesiones naturales (accesiones propiamente dichas, y sólo en virtud de la accesión de inmueble a inmueble), b) a las mejoras realizadas en la cosa (las mejoras [de la finca hipotecada], que consistan en nuevas plantaciones, obras de riego o desagüe, obras de reparación, seguridad, transformación, comodidad, adorno o elevación de los edificios y cualesquiera otras semejantes), c) indemnizaciones (concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública; d) otros aspectos (la hipoteca se extiende a cualesquiera servidumbres de las que el predio hipotecado sea simultáneamente predio dominante, por ser inseparables del propio dominio; en el caso de que la hipoteca recaiga sobre un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, se extiende a la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio; y la hipoteca se extenderá al exceso de cabida de la finca hipotecada que se haya hecho constar en el Registro con posterioridad a la inscripción de aquélla). 2) La hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado, sin embargo, la propia Ley permite el pacto en contrario y éste es sumamente frecuente, casi cláusula de estilo. En tal caso, cabe hablar de extensión convencional de la hipoteca, la cual afectará también los referidos muebles, frutos y rentas del objeto de la garantía. 3) La extensión objetiva de la hipoteca respecto al tercer poseedor, lo dicho respecto de la extensión objetiva de la hipoteca ha de entenderse referido en exclusiva a las relaciones entre el acreedor hipotecario y el deudor hipotecante, pues en caso de que la finca hipotecada sea propiedad de cualquier otro adquirente (tercer poseedor), las reglas vistas sufren ciertas modificaciones de importancia. Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.

La legislación hipotecaria española, asentada en el llamado principio de especialidad, requiere desde la publicación de la Ley Hipotecaria de 1861 que, en el caso de que la hipoteca haya de afectar a varias fincas o derechos reales inmobiliarios (o a cuotas indivisas de ellos), se determine desde el momento de su constitución hasta dónde alcanza la responsabilidad hipotecaria de las diversas fincas, derechos o cuotas indivisas. Se rechaza así la hipotética admisión de cualquier clase de hipoteca solidaria, partiendo del principio de que debe quedar identificada la responsabilidad real de los bienes sujetos a gravamen. Puede haber varios casos: a) agrupación o agregación de fincas (el titular de la finca gravada pueda actuar con libertad en el tráfico, bien sea adquiriendo fincas colindantes o construyendo nuevas edificaciones sobre los terrenos hipotecados, sin que tales nuevos bienes se encuentren también sometidos a la garantía hipotecaria), b) división o segregación de la finca hipotecada (si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor), c) la cotitularidad del crédito hipotecario (es preciso saber si la obligación es mancomunada o solidaria, las inscripciones de partes indivisas una finca o de un derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos, que permitan conocerla indudablemente), d) la hipoteca de cuotas indivisas (si se tratare de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho, podrán acordar los propietarios o titulares respectivos... la constitución de una sola hipoteca sobre la totalidad de los derechos, sin que sea necesaria la previa distribución), e) la hipoteca conjunta sobre edificios en régimen de propiedad horizontal (el acreedor hipotecario sólo podrá hacer efectivo su derecho en estos casos, dirigiéndose contra la totalidad del edificio, pero desde la aprobación de la vigente Ley de Propiedad Horizontal el supuesto de hecho contemplado en el referido artículo es raro.

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