martes, 28 de enero de 2014

Derecho Civil. La copropiedad

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

El Código Civil español indica, respecto a la comunidad, que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

La llamada comunidad romana tiene las siguientes características: 1) cada uno de los copropietarios, aunque sea idealmente, tiene atribuida una cuota de participación en el derecho compartido; 2) los copropietarios gozan de amplia libertad para adoptar los acuerdos que consideren conveniente respecto de la copropiedad; 3) la copropiedad se concibe como una situación tendencialmente transitoria; 4) respecto de la cuota de participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar, sin consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere oportunos; y 5) entre los copropietarios entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo o ligazón que la titularidad compartida del derecho de propiedad.

Existen otras formas de organización de las situaciones de cotitularidad que han dado en identificarse con la llamada comunidad germánica (o en mano común o, directamente en alemán, Eigentum zur gesamten Hand). La comunidad germánica posee las siguientes características: 1) inexistencia de cuotas y, por tanto, imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros, 2) existencia de un vínculo personal entre los copropietarios, fundamentalmente de carácter familiar o de estirpe, que preexiste a la propia condición de copropietario y que, por tanto, es trascendente respecto de la situación de cotitularidad real; 2) consideración de la comunidad como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero sustrato patrimonial de funciones económicas atribuidas al grupo familiar o parental; 4) imposibilidad, incluso conceptual, de que el copropietario, dada la inexistencia de cuota, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a ella.

La confrontación entre uno y otro tipo de comunidad no deja de constituir un mero referente teórico. Es incierto afirmar que el Derecho romano desconociera en el antiguo ius civile la comunidad sin cuotas, sino que el viejo consortium familiar se caracterizaba precisamente por ello. Del mismo modo que es impreciso pretender que el Derecho germánico conociera en el pasado un único tipo de comunidad.

Por ello, no tiene sentido calificar de comunidad germánica a la comunidad hereditaria, a la sociedad legal de gananciales o a otro tipo de supuestos de menor importancia. Posiblemente, la concreta regulación de los montes vecinales en mano común (antes por la Ley de 27 de julio de 1968 y, después, por la Ley de 11 de mayo de 1980) se aproxima a la noción teórica de la denominada comunidad germánica, dado que: 1) se considera que la propiedad de tales montes corresponde en mano común a quienes tengan la condición; 2) los montes vecinales (los escasos montes vecinales hoy existentes) son, por principio, radicalmente indivisibles; 3) los vecinos carecen de cuota alguna y, por consiguiente, de la posibilidad de enajenar su participación en el aprovechamiento de tales montes.

Por resaltar esquemas o modelos de titularidad distintos a la copropiedad propiamente dicha, cabe hacer referencia también a la propiedad dividida o comunidad pro diviso. Según la generalidad de la doctrina, cabría hablar de propiedad dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios, tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél. En estos casos, ha de excluirse la posibilidad de que el titular de cualquiera de los aprovechamientos separados aparezca como titular de un derecho real en cosa ajena; pues, en tal caso, el otro o los otros habrían de ser considerados propietarios individuales, o propietarios en sentido estricto, del bien en su conjunto. Tampoco existe propiamente comunidad, sino adición o agregación de titularidades dominicales diversas sobre una misma cosa.

La nota característica de la copropiedad por cuotas viene dada porque la coexistencia sobre la misma cosa del derecho de propiedad de varias personas, obliga a descomponer idealmente sus poderes sobre dicha cosa. Ello se consigue mediante la atribución de cuotas partes a cada uno de los propietarios. El Código Civil establece que el concurso de los partícipes, tanto como en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus respectivas cuotas y que dichas cuotas se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario. Pero ello no impide que los copropietarios (o los copartícipes en la comunidad de bienes o derechos) lo sean en partes desiguales. La desigualdad de la cuota vendrá dada por el título adquisitivo (por ejemplo, cuatro hermanos heredan partes desiguales, por estar uno de ellos mejorado, la explotación familiar) o por las aportaciones realizadas en el momento de nacer la situación de copropiedad. En este caso los beneficios como las cargas será proporcionales a sus respectivas cuotas.

En relación con el uso de las cosas comunes, el Código Civil establece como regla inicial el hecho de que ha de atenderse al destino y, podríamos añadir, a la naturaleza de la cosa, de forma tal que la utilización de las cosas comunes por parte de uno de los copropietarios no conlleve perjuicio para el interés de la comunidad ni, por otra parte, impida a los copartícipes utilizar las cosas comunes según su derecho. Resulta fundamental atender a la naturaleza de la cosa y a su posible utilización conjunta por parte de los propietarios (ejemplo, piscina utilizada por los vecinos de varios chalés contiguos) o que, por el contrario, la naturaleza y destino de la cosa excluya la posibilidad de una utilización conjunta y simultánea (dos hermanos que comparten una bicicleta de competición). Es relativamente frecuente en la práctica que cuando el uso simultáneo de la cosa común no resulta cómodo o aconsejable, los comuneros adopten acuerdos relativos a la distribución por unidades de tiempo en la utilización de la cosa (ejemplo, cancha de tenis).  En otros casos, si la cosa lo permite, pueden adoptarse criterios de reparto espacial. Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un acto de administración y, en consecuencia, pueden adoptarse por simple mayoría.

Una de las actuaciones de mayor importancia respecto de la cosa común radica en las actuaciones judiciales que requieran su conservación y defensa de perturbaciones extrañas que pudieran arrojar consecuencias negativas con carácter general para todos los condueños. El Código Civil guarda silencio en este aspecto, pero la jurisprudencia ha establecido de forma reiterada que cualquiera de los copropietarios se encuentran legitimados procesalmente, tanto activa cuanto pasivamente, para comparecer en juicio en defensa o en beneficio de la comunidad, por lo que se llega a la conclusión de que la sentencia dictada a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o contraria.

La regla general que preside los problemas relativos a la administración de la cosa común radica según el Código Civil en que los acuerdos han de ser adoptados por la mayoría de los partícipes y no habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representan la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad. Se requiere no tanto que haya mayoría numérica de propietarios que voten en un determinado sentido, sino que la suma de las cuotas de los propietarios que voten un acuerdo, sea superior a las cuotas de aquellos que quedan en situación minoritaria (mayoría de cuotas). Puede pasar que un comunero mayoritario adopte, de forma sistemática, decisiones que se entiendan perjudiciales para el resto de los copropietarios, éstos podrán dirigirse al juez para que provea lo que corresponda, que puede llegar incluso hasta el nombramiento de un administrador, si así se le solicita. También se puede proceder de esta manera si no resultare mayoría o en aquellos casos en que la desidia o dejación del comunero o comuneros mayoritarios, por cuotas, pretendan provocar la imposibilidad real de administrar la cosa común. El procedimiento judicial a seguir debe ser el ordinario que en atención a la cuantía del caso corresponda.

Las alteraciones materiales de la cosa común, como la enajenación de la misma (transmisión a otras personas) no puede llevarse a cabo sin el consentimiento de todos los copropietarios. Igualmente requieren la unanimidad los actos de disposición sobre la cosa común. Hay diferencia, por tanto, entre los actos de administración, que requieren mayoría simple, y los actos dispositivos, que requieren unanimidad. Para la jurisprudencia, los actos de administración se refieren únicamente al aprovechamiento de la cosa y, además, tienen carácter transitorio; en cambio, los actos dispositivos tienen consecuencias permanentes (o tendencialmente permanentes) en relación con la titularidad de la cosa (afectan al porvenir de la cosa, en palabras de Planiol).

La cuota parte correspondiente a cada uno de los copropietarios será el baremo decisivo para determinar su contribución a las cargas, entendiendo por cargas todo tipo de obligaciones que hayan de ser afrontadas por los comuneros, dada su condición de copropietarios, como por ejemplo los gastos de conservación, administración y reparación; impuestos o tributos; importe de obras realizadas; etc.

Pese a la situación de indivisión que, por principio, supone la copropiedad, cualquiera de los partícipes en la misma puede llevar a cabo la enajenación, venta o cesión, de la propia cuota. Pero existe un derecho de adquisición preferente en favor de los restantes copropietarios o comuneros. Derecho de retracto que aparece contemplado en el artículo 1.522  del Código Civil: el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de algunos de ellos.

La Ley no muestra ninguna simpatía hacia las situaciones de copropiedad y por consiguiente facilita la salida de la misma, facilitando que cualquiera de los copropietarios pueda solicitar la división de la cosa comúnNingún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común y para los supuestos de herencia indivisa, todo coheredero... podrá pedir en cualquier tiempo la partición de la herencia. Para instar no necesita fundamentarse en ninguna justa causa ni en razones objetivamente atendibles.

El pacto de indivisión es un pacto (o en su caso de una imposición, por acto unilateral, en los supuestos de comunidad incidental), en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa, pero siempre por un determinado plazo temporal, no de forma indefinida. En la práctica no es frecuente que dicho pacto se produzca por situaciones voluntarias, sino que normalmente se trata de cláusulas testamentarias impuestas por el testador a los herederos (por tratar de que no malvendan, conserven el lustre del apellido,...). En principio, el plazo posible de indivisión queda limitado a un máximo de diez años. No obstante, la doctrina mayoritaria actual se inclina por considerar que, aunque el plazo se establezca de manera indefinida, habría que considerarlo válido por el período legalmente establecido, esto es, por diez años. Este plazo (el decenal) podrá prorrogarse por nueva convención. Una duda surge si dicha prórroga habrá de respetar igualmente el tope máximo del plazo decenal. La respuesta afirmativa debe imponerse, pues en caso contrario, habría que considerar papel mojado el mandato de que el primer plazo de indivisión no exceda diez años. Otra duda es si cabe que los copropietarios, recurrente y periódicamente, adopten sucesivos acuerdos tendentes a la renovación del plazo de indivisión o si, por el contrario, sólo puede renovarse el pacto de indivisión una sola vez. Mayoritariamente, la doctrina actual se pronuncia en favor de la posibilidad de que la indivisión se proyecte temporalmente mediante el otorgamiento de sucesivos pactos, adoptados unánimemente por los comuneros, siempre que el período temporal contemplado en cada uno de tales pactos no supere el tope decenal legalmente establecido.

Queda vetada la división en caso de que la cosa común sea objetivamente indivisible, de forma tal que de llevarse a cabo la división, resultara inservible la cosa para el uso a que se destina. El mandato del Código Civil es enormemente claro y los supuestos prácticos son relativamente frecuentes. No se puede ejercitar la división de un caballo, ni sobre una barca. Pero tampoco se podrá instar la división sobre bienes o cosas que siendo materialmente divisibles (como una explotación agraria) pierdan valor al ser divididos. Así pues, la división material de la cosa queda excluida en ambos supuestos: a) indivisibilidad material propiamente dicha; y b) indivisibilidad funcional. La legislación, potenciando incluso en estos casos la finalización de la situación de copropiedad, procura que, en primer lugar, los condueños convengan en que se adjudique a uno de ellos la cosa indivisible (llegándose así a la propiedad individual), amenazándoles además con que, en caso de que no se llegue a tal pacto, habrá de venderse la cosa y repartirse el precio entre los copropietarios, de conformidad con sus respectivas cuotas. La adjudicación a cualquiera de los condueños supone por supuesto que el adjudicatario habrá de abonar a los restantes copropietarios el valor de su cuota y, por tanto, la valoración de la cosa común. Respecto de la partición hereditaria, el artículo 1.062 establece que bastará que uno solo de los herederos pida su venta en pública subasta, y con admisión de licitadores extraños, para que así se haga. La aplicación supletoria de dicha norma conlleva que, en caso de falta de acuerdo entre los comuneros, la venta habrá de realizarse en subasta pública. Pero cabe que los comuneros se pongan de acuerdo en que la subasta sea privada, es decir sin intervención de terceros o licitadores extraños (sentencia del Tribunal Supremo).

La práctica de la división puede llevarse a cabo por los interesados, por árbitros o división judicial. En el caso de que la división se lleve a cabo por acuerdo de los interesados, podrán actuar a su libre albedrío y antojo, incluso aunque no haya una exacta y absoluta correspondencia entre los lotes resultantes, pero han de actuar de forma unánime, pues la división realizada sin el consentimiento de uno de los condueños no puede ni siquiera suplirse con la autorización judicial, que en cambio, es hábil para el caso de que entre los interesados haya alguna persona que no tenga plena capacidad y que, por consiguiente, actúe mediante sus representantes legales. Para el caso de árbitros o amigables componedores, se deberán formar partes proporcionadas al derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico. Los árbitros o amigables componedores a que se refiere el precepto poco o nada tienen que ver con el sistema de arbitraje stricto sensu y su nombramiento depende única y exclusivamente de la voluntad de los propios interesados en la división. Así lo declara la jurisprudencia del Tribunal Supremo. El nombramiento de los árbitros ha de ser realizado de común acuerdo entre todos los condueños. La jurisprudencia considera perfectamente válida la regla de que, en caso de existir sólo dos copropietarios, el acuerdo consista en que cada uno de ellos designe un árbitro, reservando la designación de árbitro dirimente al Juez. Dado que los dos procedimientos anteriores requieren la unanimidad de los interesados en la división, es obvio que en caso de desacuerdo o en supuestos de imposibilidad momentánea de contar con todos los interesados, la división de la cosa común requerirá instar por cualquiera de los interesados el correspondiente proceso judicial.

Una vez efectuada la división de la cosa común, resulta conveniente distinguir entre los efectos dimanantes entre los propios comuneros y los efectos en relación con terceros. Entre los comuneros, la efectiva división de la cosa el primer y fundamental efecto que arroja es convertir la cuota indivisa en la correspondiente propiedad singular de cada uno de los comuneros. Respecto de terceros, estos en general pueden resultar afectados por el hecho de la división de la cosa común. Por ello, los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su consentimiento, pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez. La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieren antes de hacer la partición.

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