viernes, 31 de enero de 2014

Derecho Civil. La ejecución de la hipoteca

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

En caso de incumplimiento de la obligación asegurada, es obvio que el acreedor hipotecario puede instar la ejecución de la hipoteca. Ejecutar la hipoteca significa tanto como promover la enajenación de las cosas sujetas a la garantía para cobrar el crédito garantizado, pues, como sabemos, dada la prohibición del pacto comisorio es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. La finalidad perseguida por el acreedor es cobrar cuanto se le debe. Para ello cuenta con una serie de especiales procedimientos, de carácter ejecutivo, que facilitan extraordinariamente su objetivo de venta de los bienes sometidos a la hipoteca.

El acreedor hipotecario cuenta a su favor con la posibilidad de reclamar en cuanto mero acreedor, dado que su condición es doble. Es un acreedor, pero con un crédito especialmente garantizado. Esto, obliga a destacar que el acreedor hipotecario, procesalmente hablando, cuenta a su favor tanto con una acción de carácter real cuanto con una acción de carácter personal.

El ejercicio de la acción personal por el acreedor hipotecario supondría la culminación del correspondiente juicio declarativo en búsqueda de una sentencia de condena que, posteriormente, podría ser objeto de la correspondiente ejecución. Al incorporarse al crédito la garantía hipotecaria, el acreedor cuenta a su favor con una acción real de naturaleza ejecutiva que puede instrumentar a través de cualquiera de los siguientes procedimientos: 1) el procedimiento judicial sumario regulado en la propia Ley Hipotecaria; 2) el procedimiento ejecutivo ordinario regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil; 3) en caso de pacto expreso, el procedimiento extrajudicial.

En la mayoría de los supuestos de incumplimiento de la obligación asegurada, el acreedor hipotecario ejercita sus derechos a través del llamado procedimiento judicial sumario, regulado con gran detalle en la propia Ley Hipotecaria. Tal procedimiento fue introducido por la reforma hipotecaria de 1909 y, con posterioridad, la Ley 19/1986 dispuso importantes modificaciones en el tenor literal del art. 131 de la Ley Hipotecaria. Aunque la mayor de las escrituras de hipoteca otorgadas en favor de los Bancos contienen una referencia expresa al artículo 131, el procedimiento judicial sumario no requiere propiamente hablando pacto expreso entre las partes. El procedimiento judicial sumario resulta aplicable aunque las partes no hayan establecido convenio al respecto, por tratarse de una norma de carácter procesal de contenido imperativo. Los requisitos son los siguientes: 1) que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta, 2) que, en la misma escritura, conste un domicilio, que fijará el deudor, para la práctica de los requerimientos y de las notificaciones. El procedimiento judicial sumario se inicia a través de la oportuna demanda y la acreditación de haber requerido al deudor de pago. Si procede la admisión de la demanda, y se han unido a ella los documentos exigidos por la Ley de Enjuiciamiento Civil (entre los que asume gran protagonismo el requerimiento de pago al deudor), se reclamará del registrador certificación en la que consten los extremos.

El registrador hará constar por nota marginal en la inscripción de hipoteca que se ha expedido la certificación de dominio y cargas, expresando su fecha y la existencia del procedimiento a que se refiere. La referida certificación viene a ser una especie de radiografía jurídica de la situación de la finca hipotecada en el momento de iniciación del procedimiento de ejecución yconstituye una pieza clave del mismo. Seguidamente, a instancia asimismo del actor, el juez debe ordenar la subasta de la finca a través de los oportunos edictos. Para participar en la subasta como postor es necesario consignar en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones o prestar un aval bancario equivalente al 30 por 100 del valor dado al bien objeto de subasta. Si existe rematante o adjudicatario del bien, aprobará el Juez el remate en el mismo acto o en el día siguiente y el rematante habrá de abonar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate. Terminado el procedimiento mediante la adjudicación del bien hipotecado al rematante, el deudor ejecutado pierde la propiedad del bien y el acreedor hipotecario ha consumado o consumido la acción hipotecaria. Sin embargo, el resultado de la subasta no implica necesariamente que haya sobrante en relación con el crédito del actor. De existir crédito pendiente, el actor podrá ejercitar la acción correspondiente, una vez concluido el procedimiento judicial sumario, normalmente a través del juicio ejecutivo ordinario.Si el deudor no atiende el requerimiento de pago el actor podrá pedir que se le confiera la administración o posesión interina de la finca, si así se hubiese pactado en la escritura de constitución de la hipoteca o tuviere reconocido expresamente ese derecho por alguna Ley. Verificado el remate o la adjudicación y consignado, en su caso, el precio, se dictará de oficio auto aprobándolos y ordenando la cancelación de la hipoteca que garantizaba el crédito del actor y, en su caso, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores a la inscripción de aquélla, el Juez ordena al Registrador de la propiedad que lleve a cabo la cancelación de la hipoteca que ha dado lugar a la ejecución y, que por tanto, ha quedado extinguida. Pero, en caso de existencia de hipotecas de peor rango o cualesquiera otras inscripciones o anotaciones posteriores a la inscripción de la hipoteca que ha causado la ejecución, todas las cargas de inferior rango registral han de ser objeto igualmente de cancelación. Esto es, las cargas posteriores no afectan ni vinculan al rematante; el cual únicamente ha de atender en consecuencia a la posible existencia de cargas o derechos preferentes respecto de la hipoteca objeto de ejecución. Los arrendamientos anteriores a la constitución de la hipoteca deberían considerarse subsistentes. En cambio, los celebrados con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, con carácter general deberían declararse extinguidos. A partir de la entrada en vigor de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil, la subasta judicial ha dejado de ser el único medio para la realización de los bienes hipotecados, pues puede haber realización por convenio o por persona o entidad especializada.

El procedimiento ejecutivo ordinario previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil, que está fuera de toda duda su posibilidad. la incoación del procedimiento ejecutivo ordinario puede llevarse a efecto tanto si los bienes hipotecados pertenecen aún al deudor hipotecario cuanto si han pasado a manos de un tercer poseedor. En el caso de que la culminación del procedimiento judicial sumario no haya resultado bastante (supuesto infrecuente), agotado el valor de los bienes especialmente hipotecados, el acreedor hipotecario seguirá contando con la posibilidad de ejercitar el juicio ejecutivo ordinario por el crédito restante, embargando otros bienes. A través del título ejecutivo representado por la primera copia de la escritura pública de constitución de la hipoteca, podrá reclamar por vía ejecutiva siguiendo el orden de embargos previstos. El requerimiento notarial o judicial al deudor se encuentra regulado: si a la demanda ejecutiva se acompaña acta notarial del requerimiento de pago realizado con al menos diez días de antelación no será necesario practicarlo judicialmente; de no haberse realizado requerimiento notarial válido, se requerirá de pago al ejecutarlo en el marco del propio procedimiento ejecutivo, habiendo de pagar aquél en el acto. Si, subastados los bienes hipotecados o pignorados, su producto fuera insuficiente para cubrir el crédito, el ejecutante podrá pedir el embargo por la cantidad que falte y la ejecución proseguirá con arreglo a las normas ordinarias aplicables a toda ejecución.

Junto a los anteriores procedimientos, la legislación hipotecaria ha considerado oportuno permitir el pacto relativo a la venta o ejecución extrajudicial del bien hipotecado. El procedimiento extrajudicial ha sido siempre algo extravagante en la práctica hipotecaria, siendo utilizado escasísimamente desde su inicial admisión en el Reglamento Hipotecario. Es normal considerar que la procedencia del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria requiere pacto expreso entre las partes. La ejecución extrajudicial sólo podrá aplicarse a las hipotecas constituidas en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada, de sus intereses ordinarios y de demora.

Pese a la declaración general del Código relativa a que las acciones reales sobre bienes inmuebles prescriben a los treinta años, la primigenia Ley hipotecaria (1861) optó por establecer un plazo veinteñal de prescripción para la acción hipotecaria. Siguiéndola, la primera proposición del art. 1.964 del Código Civil dispone textualmente que la acción hipotecaria prescribe a los veinte años, indicando a continuación que las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción a los quince.

La hipoteca en cuanto derecho real accesorio constituido en garantía del cumplimiento de la obligación garantizada ha de seguir la propia suerte de la propia obligación principal. De tal manera, que si, por ejemplo, se ha llevado a cabo el pago de la obligación asegurada, es obvio que el derecho real de hipoteca habrá perdido su propia razón de ser. Sin embargo, registralmente hablando, pueda seguir vigente la hipoteca, pese a la extinción de la obligación principal, cuanto que no obstante la pervivencia de la obligación asegurada, resulte extinguida la hipoteca o, al menos, desaparezca su eficacia propia. En el primer sentido, el propio art. 179 del Reglamento Hipotecario dispone que aun cuando se haya extinguido por pago el crédito hipotecario, no se cancelará la correspondiente inscripción de hipoteca sino en virtud de escritura pública en la que preste su consentimiento para la cancelación el acreedor... o en su defecto en virtud de ejecutoria judicial. El mismo efecto extintivo de la hipoteca, se da en otros casos que, atendiendo a la práctica, pueden considerarse extraños o marginales en el cotidiano desenvolvimiento de las relaciones sociales, así, el derecho real de hipoteca puede resultar extinguido en los siguientes supuestos : 1) cuando tenga lugar la pérdida total de la cosa inmueble gravada, 2) en los casos en que, a consecuencia de lo que coloquialmente se denominan renegociación de la deuda, y 3) si el acreedor hipotecario, motu propio y debido a cualesquiera circunstancias (siempre que no atenten contra el orden público o tengan base fraudulenta), renuncia a la hipoteca y otorga escritura de cancelación, pese a no condonar la obligación principal.

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