martes, 28 de enero de 2014

Derecho Civil. La propiedad horizontal

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

En Derecho español se conoce con el nombre de propiedad horizontal el derecho de propiedad que recae fundamentalmente sobre las casas construidas por pisos y, también, sobre otros conjuntos residenciales. En un edificio construido por pisos o apartamentos, realmente no puede hablarse de propiedad privada exclusiva de cada uno de los propietarios nada más que “de sus puertas para adentro”.

Mientras sobre el piso el uso y disfrute son privativos, sobre el inmueble, edificación, pertenencias y servicios, tales uso y disfrute han de ser naturalmente compartidos; pero unos y otros derechos se reputan inseparablemente unidos, unidad que también se mantiene respecto de la facultad de disposición. La propiedad horizontal debe comenzar por reconocer la peculiaridad de la misma, conforme a la naturaleza del bien sobre que recae: de una parte, elementos comunes del edificio, pertenecientes conjunta e inseparablemente (sería impensable tratar de dividir materialmente las escaleras o el ascensor) a todos los copropietarios; y de otra, partes privativas, pertenecientes de forma correlativa a cada uno de los propietarios que comparten el bloque de viviendas.

La normativa reguladora es la Ley 49/1960, que ha tenido sucesivas reformas: la Ley 8/1999 y la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000, entre otras.

Las modalidades de constitución del régimen de propiedad horizontal son tres: 1) construcción de un inmueble que, desde el momento mismo de su proyecto inicial, se encuentra dividido en pisos a enajenar separadamente, constituyendo por tanto objeto de propiedades separadas; 2) puede considerarse la posibilidad de que el dueño de un inmueble entero, ya construido, enajene los diferentes pisos o, al menos, algunos de ellos, llevando a cabo previa o simultáneamente, mediante un acto unilateral para el que se encuentra perfectamente legitimado, la constitución del régimen de propiedad horizontal; o 3) sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un inmueble que, con anterioridad, se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuotas de varios condueños.

Basta que uno sólo de los copropietarios lo solicite para que quede abierto el camino hacia la propiedad horizontal. El supuesto es relativamente frecuente cuando varias personas heredan un bien inmueble que, con anterioridad, pertenecía por entero al causante.

El régimen de propiedad horizontal puede dar comienzo mediante documento privado de venta de alguno de los pisos o de cualquier otra forma que acredite que el titular único del edificio, en construcción o ya construido, da por hecho que éste queda sometido al régimen de propiedad horizontal. Debe diferenciarse entre la verdadera constitución o generación del régimen de propiedad horizontal y el otorgamiento del título como documento formal. La práctica y la jurisprudencia ponen de manifiesto que la venta de casas por pisos se inicia muchas veces mediante simple documento privado, a través del cual la promotora o inmobiliaria, esté o no construido el edificio, transmite a los adquirentes la propiedad de pisos determinados junto con sus anejos inseparables. El futuro otorgamiento del título en sentido formal no puede llevarse a cabo sólo por el promotor o constructor, sino que como ha reiterado la jurisprudencia, deben concurrir al otorgamiento todos cuantos ya sean propietarios por aplicación de las reglas generales. La situación de propiedad horizontal preexiste al propio otorgamiento del título constitutivo. Para evitar problemas en el otorgamiento el promotor del edificio suele otorgar por sí mismo el título constitutivo, generalmente a través de la escritura pública de división horizontal, en la que, de una forma u otra, habrá de constar el sometimiento del edificio al régimen de propiedad horizontal. El título constitutivo debe contener: 1) descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales, a los que asignará número correlativo; 2) fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local; 3) de forma potestativa existe la posibilidad de incorporación al título en sentido formal de los estatutos de la comunidad; y 4) de forma igualmente potestativa pueden incorporarse al título constitutivo las normas de régimen interior.

La Ley de Propiedad Horizontal considera elementos comunes todos aquellos que no pueden calificarse como elementos privativos, que son estos los que sirven exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado (garaje, buhardilla, etc.). Los elementos comunes son los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes (porterías, ascensores, etc.). Los elementos procomunales son aquellos espacios o locales que, siendo en principio susceptibles de propiedad singular y privativa, han sido objeto de destinación al servicio común del inmueble o del conjunto residencial de que se trate (ejemplos, vivienda adscrita al servicio de portería, con el local que se reserva a efectos de alquiler (para abaratar los gastos de comunidad) o con el denominado club social de algunas urbanizaciones privadas. Este último es un elemento común por destino y no por naturaleza, por lo que no puede ser objeto de división.

La nota característica de la Ley de Propiedad Horizontal consiste en que reconoce la propiedad exclusiva del propietario de cada uno de los pisos, locales o apartamentos sobre las denominadas partes privativas. Los derechos del propietario sobre las partes privativas son a realizar obras y modificaciones dentro de sus elementos privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio (debe dar cuenta al Presidente de la Comunidad); puede dividir materialmente, en el caso de que la estructura arquitectónica lo consienta, la parte que le corresponde de forma privativa (debe ser aprobado en Junta de Propietarios, al modificarse las cuotas); puede disponer (en sentido técnico: vender, ceder, regalar, permutar...) libremente de su derecho de propiedad. Los derechos del propietario sobre los elementos o partes comunes (con régimen de copropiedad): usarlos y disfrutarlos conforme a su naturaleza (no podrá utilizarse, por ejemplo, el ascensor como lugar de reunión, ni el hall como depósito de trastos inútiles...), pero no podrá proceder a su enajenación o disposición por separado.

Por otra parte, el propietario está obligado al 1) pago de los gastos de comunidad (una certificación del acuerdo de la Junta de la deuda tiene fuerza ejecutiva, esta tiene carácter preferente, y está afectado el bien inmueble hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior); y 2) otras obligaciones, como observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás propietarios, así como consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble.

La cuota de participación determina la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Es el módulo utilizado en caso de expropiación. Ha de ser tenida en cuenta en la adopción de acuerdos en Junta de propietarios, ya que la mayoría no es sólo de personas, sino de mayoría de cuotas de participación. Cabe la impugnación de la cuota atribuida cuando se hayan burlado los criterios legales de fijación de cuotas establecidos. Quedará referida a centésimas del mismo (el número de m2 privativos se dividirá por el total de m2 que posee el inmueble).

El fondo de reserva, con arreglo a la respectiva cuota de participación, existirá en la comunidad de propietarios para atender las obras de conservación y reparación de la finca. El fondo de reserva, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 5 % de su último presupuesto ordinario. Con cargo al fondo de reserva la comunidad podrá suscribir un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien concluir un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales.

La comunidad de propietarios es una colectividad organizada, aunque dogmáticamente carezca de personalidad jurídica. Pese a ello, para evitar su indefensión, tanto frente a los propietarios que incumplan sus obligaciones, cuanto frente a terceros, la Ley de Propiedad Horizontal reconoce a la comunidad de propietarios legitimación procesal, esto es, aptitud para comparecer en juicio, ya sea como demandante o como demandada.

La Junta de propietarios es el órgano colegiado, de carácter asambleario, de gobierno de la comunidad. Nombra al Presidente, aprueba las cuentas, la ejecución de obras, los estatutos y otros asuntos de interés general para la comunidad.  El quorum de constitución de la Junta ( el número mínimo de asistentes para que la sesión sea válida) es notablemente bajo: en primera convocatoria basta la asistencia de la mitad más uno de propietarios que, a su vez, representen la mayoría simple de cuotas de participación, y en segunda convocatoria (media hora o una hora después de la primera) realmente no hay quorum. Hay privación en el derecho de voto para los propietarios que no estén al corriente de sus cuotas. Los acuerdos de la Junta deberán constar en un libro de actas. Por unanimidad cuando afecten a cualquier asunto recogido en el título constitutivo o en los Estatutos; por tres quintas partes aún cuando tales aspectos se encuentren recogidos en el título constitutivo o en los estatutos, el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería u otros servicios de interés general; y por mayoría, los restantes asuntos.

El Presidente es un órgano unipersonal, encargado de la gestión o ejecución de los acuerdos adoptados por la Junta, así como de la representación en general de la comunidad de propietarios. Es elegido por la Junta, por lo general, cada año.

El cargo de Secretario puede ser desempeñado por cualquiera, sin que se requiera que sea propietario. En tal caso, obviamente, no tendrá derecho a voto. Sus funciones son las propias del Secretario de cualquier órgano colegiado: levantar actas de las sesiones, emitir certificaciones de los acuerdos o de lo tratado en las Juntas, y custodiar la documentación de la comunidad.

La Ley prevé también la existencia de un Administrador que, al igual que el Secretario, no tiene que ser necesariamente propietario. Las funciones del Administrador son notoriamente más extensas y onerosas que las de los demás órganos unipersonales: velar por las instalaciones y servicios del inmueble; preparar los planes de gastos y presupuestos y, en su caso, los debidos estudios económicos; atender a la conservación y mantenimiento del inmueble, afrontando tanto las reparaciones ordinarias cuanto las extraordinarias; ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras; ejecutar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes; y cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por la Junta. Esta carga de tareas difícilmente puede ser asumida, de grado o voluntariamente, por cualquiera de los propietarios. La función de Administrador, al menos para las comunidades relativamente complejas y de una cierta capacidad económica, se ha profesionalizado y sea desempeñada por unos gestores cualificados que cobran un tanto mensual a la comunidad de propietarios por sus servicios: los Administradores de fincas.

La propia Ley prevé que todos los cargos unipersonales ya vistos sean desempeñados por una misma y única persona, en cuyo caso primará el cargo de Presidente. Por la misma razón, la Ley de Propiedad Horizontal establece que, cuando el número de copropietarios sea inferior a cinco (es decir, cuatro o menos de cuatro), puedan optar por funcionar en la comunidad rigiéndose por el esquema organizativo de la propia Ley de Propiedad Horizontal o conforme al régimen de administración previsto en el Código Civil para la copropiedad ordinaria.

Existen dos causas de extinción del régimen de propiedad horizontal: 1) por la destrucción del edificio, que se estimará también producida cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 por 100 del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro; o 2) por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias (diferentes pisos hayan sido adquiridos por cualquier título por una sola persona).

La Ley, propiamente hablando, no otorga a la concentración o confusión alcance extintivo del régimen de propiedad horizontal, sino que requiere que se produzca la conversión en propiedad ordinaria, lo que no es exactamente lo mismo. La conversión en propiedad ordinaria y exclusiva del conjunto del inmueble requiere que el titular único de los diferentes pisos sometidos al régimen de propiedad horizontal realice los actos jurídicos correspondientes a la extinción del régimen de propiedad horizontal. Atendiendo al costo de semejante operación (escritura, inscripción, repercusiones tributarias), dicha operación carece de sentido y, por tanto, no suele ser habitual en la práctica. Igualmente dificultosa y problemática resulta la conversión del régimen de propiedad horizontal en copropiedad ordinaria, pero dicha conversión es lícita y posible. En la realidad inmobiliaria lo relativamente frecuente es pasar de la copropiedad ordinaria. El retroceso, en su caso, a la copropiedad ordinaria requerirá la unanimidad en Junta de propietarios.

Temas de Derecho Civil 

0 comentarios:

Publicar un comentario en la entrada

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...