jueves, 30 de enero de 2014

Derecho Civil. Las servidumbres

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

La servidumbre es un gravamen impuesto sobre una inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante, el que la sufre predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. En el primer caso se habla de relación entre fincas o predios, servidumbres prediales, mientras que en el segundo supuesto las servidumbres se califican de personales.

Probablemente el supuesto más claro y la experiencia más antigua de servidumbre venga representada por la necesidad de acceder a fincas rústicas que se encuentran alejadas de una vía o camino público. En Roma se resuelve el problema recurriendo a la idea de servidumbre de paso (iter, actus, via) y que de forma paralela, se van desarrollando otras servidumbres rústicas, como las de recogida de agua o la consistente en llevar el ganado a abrevar (servitus pecoris ad acquam apellendi). Llegado el momento de la compilación justinianea, los juristas romanos cuentan con una casuística rica de servidumbres prediales (tanto rústicas como urbanas). Calificadas las servidumbres como prediales, los compiladores justinianeos, movidos por simetría sistemática, escuadran los derechos de usufructo, uso y habitación bajo la denominación de servidumbres personales, llegando dicha visión hasta la misma Revolución francesa, abandonando la visión de servidumbres personales. El Código Civil español sigue este modelo.

Existen una serie de características comunes a todas las servidumbres: 1) derecho real limitado que recae sobre cosa ajena y que exige una relación de servicio entre dos fincas o heredades; 2) la servidumbre no se presume sino que debe probarse, en caso negativo, debe primar la libertad de predios; 3) son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen; 4) la servidumbre es tendencialmente perpétua, por especial relación de subordinación o inherencia de la servidumbre al predio y, de otro lado, la relación de servicio entre predio dominante y sirviente, aún sin propugnar su radical; 5) indivisibilidad, sin que se vea afectada, en caso de seguir siendo necesaria, por la segregación o división de los fundos.

Las servidumbres deben ejercerse de forma correcta y razonable, atendiendo a su posible contenido y a los datos de hecho, de tal manera que su ejercicio permita al fundo dominante obtener el óptimo servicio o utilidad posibles, al mismo tiempo que cause el menor daño o menoscabo posible al predio sirviente.

Las servidumbres pueden ser legales y voluntarias. Las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias. Las legales no se establecen por ley, como afirma el Código Civil español, sino que vienen representadas por el convenio o acuerdo entre los interesados, una resolución administrativa o una sentencia judicial.

Las servidumbres también pueden ser positivas o negativas. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo, y negativa la que prohibe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, deben considerarse positivas las de paso, instalación de tubos de extracción de humos o gases que ocupen terreno ajeno o construcción de balcones o voladizos en iguales condiciones. En relación con las luces y vistas, el criterio general radica en considerar positiva la apertura de huecos abiertos en pared medianera; en cambio, sería negativa si el hueco se encuentra en pared propia del predio dominante.

Otra clasificación las divide en continuas y discontinuas. La continuidad o discontinuidad de la servidumbre arroja también consecuencias sobre los modos de adquisición del derecho real. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante, sin la intervención de ningún hecho humano (ejemplo, una vez construido el sistema de acueducto o abierta la ventana). Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre (abrevar no significa que el ganado pueda permanecer indefinida y continuamente en el predio ajeno).

Pueden haber servidumbres aparentes y no aparentes. Son servidumbres aparentes las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores, que revelan el uso y aprovechamiento de los mismos, mientras que servidumbres no aparentes son las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia. En consecuencia, la distinción ahora considerada bascula básicamente sobre la posible publicidad que generan los signos externos que, de forma instrumental pero permanente, revelan la existencia de una servidumbre.

La existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenare una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura. Este precepto hunde sus raíces en la historia (al parecer en el jurista Bartolo), habiéndose hablado en el pasado de voluntas pater familiae. De ahí derivaría la expresión francesa destino del padre de familia que ha acabado por utilizarse, junto con la de constitución por signo aparente. La jurisprudencia del Tribunal Supremo no parece mantener un criterio decisivo. Sin embargo hay cierta coincidencia en unos requisitos en la constitución de servidumbre por signo aparente:  a) existencia de signo aparente: situación objetiva de relación de servicio entre fincas; b) signo establecido y/o mantenido por el propietario; c) enajenación, división o segregación de fincas (requiere al menos que una finca se divida en dos y que una de tales partes se enajene a un tercero). Si se dan los presupuestos legalmente determinados existe título para que la servidumbre continúe activa o pasivamente y, en consecuencia, el dueño del predio dominante puede exigir su puesta en ejercicio, salvo que la realización de cualquiera de los dos actos contemplados excluya el nacimiento (o, en su caso, pervivencia) de la servidumbre. Tales actos son exclusivamente: expresar lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de las fincas y hacer desaparecer los signos antes del otorgamiento de la escritura.

Las servidumbres susceptibles de usucapión deben ser continuas y aparentes, así lo establece el Código Civil español, con influencia del francés que sostenía que las servidumbres discontinuas y no aparentes no pueden establecerse más que a través de títulos. Ello es lógico, dado que a efectos de usucapión la posesión debe ser pública y la posesión hábil a efectos de usucapión debe ser continua y/o no interrumpida. La exigencia de título en las servidumbres no susceptibles ahora de usucapión pretendía evitar que actos de mera tolerancia o gestos de buena vecindad pudieran acabar por convertirse en causa de constitución de servidumbres, ya que los Códigos no otorgan relevancia alguna, a efectos de usucapión, a los actos de carácter posesorio ejecutados en virtud de licencia o por mera tolerancia del dueño. Es absolutamente terminante el Código Civil al establecer que las servidumbres continuas y aparentes se adquieren... por la prescripción de 20 años. En la usucapión de servidumbres no se exige buena fe y justo título, sino sólo la posesión ad hoc. Se computará el tiempo en las positivas desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. Respecto a esto último, el Tribunal Supremo concluye que en efecto pueden existir servidumbres aparentes y continuas que, al mismo tiempo deben ser consideradas negativas (ejemplo, servidumbre de luces y vistas, negativa cuando la ventana o el hueco ha sido abierto en la pared propia del fundo dominante).

Mas siendo la propiedad libre, existe libertad de constitución de servidumbres, ya que todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere, siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.

El Código Civil español, partiendo de la libertad de constitución mediante pacto, se limita por tanto a establecer una regla general concorde con el punto de partida: El título y, en su caso, la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción, determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente.

Aparte de lo dicho, el Código no contiene más reglas generales sobre las servidumbres voluntarias. En cambio si recoge una serie de reglas particulares: 1) en relación con las obras necesarias para el ejercicio de la servidumbre, el propietario del fundo dominante corre con los consiguientes gastos; 2) el que tenga la propiedad de una finca, cuyo usufructo pertenezca a otro, podrá imponer sobre ella, sin el consentimiento del usufructuario, las servidumbres que no perjudiquen al derecho del usufructo; y 3) en caso de que la eventual finca sirviente sea un fundo indiviso se necesita el consentimiento de todos los copropietarios.

La servidumbre de aguas ha estado muy condicionada por la legislación vigente en cada momento histórico, como la de otras servidumbres industriales (gas, electricidad, servicio telefónico por cable, etc.). Tales supuestos plantean el problema de que, dado el principio de libertad dominical, no cabe aplicar analógicamente las reglas legales aplicables a las aguas. No obstante, como es fácil suponer, el apoyo normativo de tales servidumbres industriales lo prestan una verdadera multitud de disposiciones normativas de sustrato básicamente administrativo, muchas de ellas de rango legal stricto sensu.

La servidumbre de acueducto puede imponerse tanto por motivos de interés público como de interés privado y mediante ella se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de que pueda disponer para la misma, o evacuar las sobrantes, el derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños y a los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas. La conducción podrá hacerse por acequia abierta (muy frecuente en el riego agrícola), acequia cubierta (por ejemplo: en el caso de aguas residuales malolientes), tubería o conducción impermeable (sistema general imperante en la actualidad, por obvias razones de comodidad, seguridad y abaratamiento de precios, al tiempo que es el menos oneroso para el dueño del predio sirviente. La realización de las obras necesarias al respecto serán de cuenta del titular de la servidumbre. Competen igualmente al titular de la servidumbre la conservación y limpieza de la acequia o conducción; quien, a tales efectos tiene derecho de paso en la finca ajena. Otra consecuencia lógica de considerar a las acequias o acueductos parte integrante de la heredad dominante radica en la obligación impuesta al dueño de tal predio, quien estará obligado a reponer las cosas a su antiguo estado una vez extinguida la servidumbre.

Otras servidumbres de aguas son las siguientes: a) servidumbre de saca de agua y abrevadero. En efecto, desde Roma hasta los textos contemporáneos, el contenido básico de tales servidumbres es claro: saca de agua (derecho a obtener agua directamente del fundo sirviente y abrevadero (derecho a que la piara o las cabezas de ganado ingresen en la finca sirviente). Por lo demás, nuestros textos legales se limitan a establecer lo siguiente: 1) sólo podrán podrán imponerse por causa de utilidad pública en favor de alguna población o caserío, previa la correspondiente indemnización; 2) señalar el derecho de paso inherente (las servidumbres de saca de agua y de abrevadero llevan consigo la obligación en los predios sirvientes de dar paso a personas y ganados hasta el punto donde hayan de utilizarse aquéllas, debiendo ser extensiva a este servicio la indemnización; 3) aplicabilidad a estas servidumbres de las prescripciones establecidas para el otorgamiento de las de acueducto; y 4) facultar a los dueños de los predios sirvientes para variar la dirección de la vía o senda destinada al uso de estas servidumbres.... siempre que la variación no perjudique el uso de la servidumbre correspondiente. Las otras son  b) servidumbre de estribo de presa (cuando para la derivación o toma de aguas de un río o arroyo, o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, fuere necesario establecer una presa, y el que haya de hacerlo no sea dueño de riberas, o terrenos en que necesite apoyarla, podrá establecer la servidumbre de estribo de presa, previa la indemnización correspondiente; c) servidumbre de parada o partidor (el que para dar riego a su heredad o mejorarla, necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya de recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción, previo abono de daños y perjuicios, incluso los que se originen en la nueva servidumbre a dichos dueños y a los demás regantes; d) la llamada servidumbre natural de aguas (los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la agraven; e) servidumbres relativas al uso de las ríos (las riberas de los ríos, aun cuando sean de dominio privado, están sujetas en toda su extensión y sus márgenes, en una zona de tres metros (actulamente 5 por el Reglamento de Dominio Público Hidráulico), a la servidumbre de uso público en interés general de la navegación, la flotación, la pesca y el salvamento.

La regulación de la servidumbre de paso en el Código Civil nos obliga a distinguir entre: a) servidumbre de paso en beneficio de fincas enclavadas (el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización); b) servidumbre temporal por obras (si fuere indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio ajeno, o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio está obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al perjuicio que se le haga); y c) servidumbre de paso para ganados: las vías pecuarias, según el Código Civil las servidumbres existentes de paso para ganados, conocidas con los nombres de cañada, cordel, vereda o cualquier otro, y las de abrevadero, descansadero y majada, se regirán por las ordenanzas y reglamentos del ramo, y, en su defecto, por el uso y costumbre del lugar, pero las cañadas, cordeles y veredas no son propiamente hablando espacios sujetos a servidumbre, sino vías pecuarias stricto sensu, esto es, rutas o itinerarios por donde discurre o ha venido discurriendo tradicionalmente el tránsito ganadero, según la vigente Ley de Vías Pecuarias.

El Código Civil regula la medianería calificándola de servidumbre, pero realmente, la medianería es una situación especial de cotitularidad de las paredes, muros, vallados o setos vivos que dividen o separan a unas fincas de otras, con independencia de que tengan naturaleza rústica o urbana. No hay, pues, una relación de servicio entre un predio y su colindante, sino una interrelación entre ambos, cuya contigüidad puede conllevar (o no) que los elementos de deslinde entre ambos estén sometidos al condominio o comunidad de los titulares de los predios dominantes, por lo que correspondería estudiarlo  desde la perspectiva de una especial situación de cotitularidad ex re.

La servidumbre de luces y vistas consiste en que cuando por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia.

Las servidumbres de desagüe son dos: 1) la de vertiente de tejados (el dueño del predio que sufra la servidumbre de vertiente de los tejados, podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales, y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante); 2) la de desagüe de patio enclavado (cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida, y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente, previa la indemnización que corresponda. Ambos preceptos están referidos exclusivamente a las aguas pluviales. En relación con las aguas residuales, habrá de estarse a la correspondiente legislación administrativa.

Las servidumbres se extinguen: 1) por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y del sirviente; 2) por el no uso durante veinte años, este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado a usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en se haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbres respecto a las continuas; 3) cuando los predios lleguen a tal estado que no pueda usarse de la servidumbre, ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción; 4) por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal o condicional; 5) por la renuncia del dueño del predio dominante; y 6) por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente. La forma de prestar la servidumbre puede prescribirse como la servidumbre misma, y de la misma manera. Si el predio dominante perteneciera a varios en común, el uso de la servidumbre hecho por uno impide la prescripción respecto de los demás.

Las servidumbres personales son aquellas cargas de carácter real que, reuniendo las restantes características propias de la figura general, se establecen «n provecho de una o más personas, o de una comunidad. Se caracterizan inicialmente por la inexistencia de predio dominante; sólo existe en la correspondiente relación jurídica el predio sirviente. Por consiguiente, su constitución únicamente puede tener lugar de forma voluntaria, aunque la verdad es que ello ocurre muy raramente. El Código Civil sólo contempla la servidumbre personal de pastos y, otras, como comunidad de pastos, pero sin duda caben otros supuestos de carga real tendencialmente perpetua sobre un determinado bien inmueble en beneficio de determinadas personas. La famosa sentencia de 30 de noviembre de 1908 configuró como servidumbre personal el hecho de que al transmitir un inmueble, el vendedor y sus sucesores de la casa y mayorazgo se reservaran “el derecho a ocupar el balcón y ventanas del piso primero de dicho edificio...para presenciar los festejos en dicha plaza”. El caso, que traía causa de escritura de 1603, ha dado pie a la doctrina para hablar del derecho de balcón. Un caso parecido apunta el profesor Lasarte ocurre con una villa castellana donde el Ayuntamiento, como titular activo, ejercitaba una servidumbre personal consistente en utilizar la casa de enfrente, en los festejos locales, para usarla como toril. Al menos en este caso, ha existido también la servidumbre personal de toril. Otro supuestos analizados por la jurisprudencia o considerados por la doctrina son los derechos de palco o butaca en un teatro; el derecho de labrar o sembrar en una porción de una finca, el derecho de ramoneo a favor del Ayuntamiento, etc. La mera referencia a tales casos pone de manifiesto que las servidumbres personales son figuras del pasado que responden a concepciones propias de economías poco dinámicas y desarrolladas. No obstante hay autores, algunos enamorados del pasado, que insisten en aplicar el esquema de las servidumbres personales a algunos requerimientos de la vida contemporánea: por ejemplo, la instalación de anuncios luminosos en los edificios.

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