miércoles, 29 de enero de 2014

Derecho Civil. Los censos

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

La idea general de censo la ofrece el Código Civil estableciendo en el art. 1.604 que se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital que se recibe en dinero, o del dominio pleno o menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Conforme a dicha descripción legal, las distintas figuras de censo serían derechos reales caracterizados por el hecho de que algunos bienes inmuebles quedan sometidos (o sujetos, según el precepto) al poder que ostenta el titular activo del derecho real. Los censos no pueden recaer sobre los bienes muebles y, según la doctrina mayoritaria, ni siquiera sobre los bienes inmuebles que no lo sean por naturaleza. La fórmula legal transcrita en el Código Civil español pretende englobar dentro de ella las diferentes clases de censo que la historia ha conocido.

Los censos pueden ser consignativos, cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero. Por tanto, el obligado a pagar el canon o pensión es el mismo propietario (simultáneamente, censatario), en cuanto ha recibido de un tercero (que, en cuanto prestamista, pasa a ser censualista) una determinada suma de dinero. El censo, pues, sería el derecho real que otorga el propietario a su acreedor en virtud de préstamo, sin que respecto de la titularidad dominical de la finca exista modificación alguna: el propietario constituyente del censo sigue siendo, en efecto, dueño (dueño pleno, si se quiere) de la finca. La constitución del derecho real nace a consecuencia de que su titular activo ha consignado o entregado al propietario-agricultor una determinada suma de dinero, por la que éste, habrá de reconocer al prestamista, de forma indefinida temporalmente, con sentido de perpetuidad una suerte de preeminencia sobre la finca.

Es reservativo el censo, cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un inmueble, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que deba pagar el censatario. El carácter reservativo del censo procede en este caso de que el constituyente, el propietario transmitente del dominio, se reserva el derecho a cobrar perpetuamente el canon o pensión, asumiendo por tanto la posición de censualista, pero perdiendo la condición de propietario. El nuevo propietario será el censatario, esto es, quien ha de afrontar el pago del canon o pensión.

Tanto en el censo consignativo como en el censo reservativo, el propietario es el censatario. Y ciertamente así es, pero con una diferencia, en el censo consignativo el propietario-censatario es quien ostentaba la titularidad dominical antes de la existencia de censo alguno, en el censo reservativo el propietario-censatario es el nuevo titular del bien sometido a censo, mientras que el titular originario ha pasado a la condición de censualista. En términos puramente lógicos, pues, tal y como lo plantea el Código, el pagador del canon o pensión, en el censo consignativo lo es el deudor del préstamo y en el censo reservativo lo es el nuevo titular de la propiedad del fundo.

Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio. En la figura concurren los siguientes aspectos: 1) hay una concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reservándose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio útil; 2) el titular de este último, el dueño útil, se denomina por el propio Código enfiteuta, sin que se le denomine nunca censatario, pese a que debe ser él quien afronte el pago de la pensión anual. El censatario del censo enfiteútico es, de alguna manera, un censatario distinto de quienes reciben tal calificación en el censo consignativo y en el censo reservativo. Y ciertamente es así, ya que el origen y la función histórica del censo enfiteútico responde a motivaciones distintas que las que se encuentran en el fondo de las otras figuras censuales.

En el censo la cesión del capital o de la cosa inmueble es perpetua o por tiempo indefinido, sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario, siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen . Puede, no obstante, pactarse que la redención del censo no tenga lugar durante la vida del censualista o de una persona determinada, o que no pueda redimirse en cierto número de años, que no excederá de veinte en el consignativo, ni de sesenta en el reservativo y enfitéutico. No hay censos transitorios, ni por períodos de tiempo determinados, y se pueden transmitir a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión.

El carácter perpetuo de una figura tan borrosa en los tiempos contemporáneos como el censo, lleva al Código a configurar la finca gravada como un bien radicalmente indivisible. No pueden dividirse entre dos o más personas las fincas gravadas con censo sin el consentimiento expreso del censualista, aunque se adquieran a título de herencia. La finca, pues, ha de mantenerse indivisa en todo caso, salvo consentimiento expreso del censualista. Pero cuando el censualista permita la división, se designará con su consentimiento la parte del censo con que quedará gravada cada porción, constituyéndose tantos censos distintos cuantas sean las porciones en que se divida la finca.

Respecto de la constitución contractual de la enfiteusis, el artículo 1.628 del Código Civil dispone que el censo enfitéutico sólo puede establecerse sobre bienes inmuebles y en escritura pública. Comúnmente, se entiende que al igual que ocurre en el caso de superficie o hipoteca, dicho precepto impone considerar que se trata de un requisito ad solemnitatem que, sin embargo, no resultaría aplicable a los censos consignativo y reservativo. En éstos, pues, ha de entenderse que la escritura sólo puede exigirse con forma complementaria o ad probationem, salvo en el ámbito territorial en que resulte aplicable la Ley catalana 61/1990 (ya que su artículo. 4 establece que a constitución negocial de un censo ha de hacerse necesariamente en escritura pública ). Igualmente rara ha sido y será la constitución de censos mediante la usucapión De otra parte, la usucapión en cuanto causa de constitución plantea un grave problema en relación con uno de los datos que, de forma necesaria, ha de constar en el título por el que se crea o constituye la figura censal: el montante del capital entregado en el censo consignativo o el valor de la finca en el censo reservativo y en el censo enfiteútico, a efectos de la posible redención del censo

El censatario (o, en su caso enfiteuta) es el propietario de la finca acensuada y, por consiguiente, ostenta las correspondientes facultades de goce y disposición sobre el inmueble, si bien ha de respetar la indivisibilidad de la finca. Sus obligaciones son las siguientes: a) pago del canon o pensión; b) cuantía del canon (la pensión o canon de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato); c) plazos de pago (las pensiones se pagarán en los plazos convenidos); d) lugar del pago (si no hubiere designado en el contrato el lugar en que se hayan de pagarse las pensiones, se cumplirá esta obligación en el que radique la finca gravada con el censo, siempre que el censualista o su apoderado tuvieren su domicilio en el término municipal del mismo pueblo.

La tendencial perpetuidad del censo no impide, como es natural, sino que potencia la posibilidad de que, tanto el censualista como el censatario, transmitan a cualquier otra persona la posición que, respectivamente, ocupan. Pueden transmitirse a título oneroso o lucrativo las fincas gravadas con censos, y lo mismo el derecho a percibir la pensión. Cualquiera de ambos sujetos puede transmitir tanto mortis causa cuanto inter vivos su derecho respectivo en la forma que considere conveniente, mientras que perviva el derecho de censo.

Aunque la redención no es más que una específica causa de extinción de los censos, precisamente dicho carácter específico y su función propia de ser antagónica a la duración perpetua del censo, hacen aconsejable su tratamiento por separado. El censatario podrá redimir el censo a su voluntad, aunque se pacte lo contrario. Sus requisitos son los siguientes: a) abono de la redención que consistirá en la devolución al censualista, de una vez y en metálico, del capital que hubiese entregado para constituir el censo, ya que los censos no pueden redimirse parcialmente sino en virtud de pacto expreso, por tanto y como regla, la redención ha de ser total; b) requisitos de la redención. El censatario o el dueño útil deben cumplir los siguientes requisitos: 1) preaviso de un año; 2) encontrarse al corriente en el pago de las pensiones; y c) gastos de la redención (los gastos que se ocasionen para la redención y liberación del censo serán de cuenta del censatario, salvo los que se causen por oposición temeraria, a juicio de los tribunales).

Otras causas de extinción de los censos (además de la redención) son:. a) extinción por prescripción (si la inactividad o incuria del censualista se mantiene durante un período de treinta años, el censo se habrá extinguido); b) pérdida total de la finca (debe ser total, ya que si se pierde sólo en parte, no se eximirá el censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista); y c) expropiación forzosa, los efectos extintivos no dependen de que el objeto de la expropiación sea la finca en su totalidad o parcialmente, sino de que el precio o justiprecio obtenido cubra o no el pago del capital del censo y, en su caso, las pensiones vencidas y no prescritas, atendiendo a si la aplicación del justiprecio en favor del censualista desempeña la misma función que el abono por el censatario de las cantidades que, según lo antes visto, conllevaría la redención del censo (si la finca gravada con censo fuere expropiada por causa de utilidad pública, su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas quedando este extinguido. Si no bastare, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un 25 por 100 más del mismo. En otro caso, estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada, o a redimir el censo).

La larga tradición histórica de la enfiteusis, desde el Derecho romano hasta la codificación, ha otorgado mayor relevancia al censo enfiteútico que al resto que al resto de las figuras censuales.

La enfiteusis, figura prototípica del duplex dominium, se cultivó en época medieval e incluso en la época moderna, en los que la estructura feudal requería un instrumento jurídico que permitiera al señor ser dueño de las tierras “conquistadas” aunque realmente su cultivo y aprovechamiento correspondiera en exclusiva al “dueño útil”, al enfiteuta. La reacción contra tales esquemas políticos y económicos, materializada en a Revolución francesa y en el movimiento codificador adoptó una postura contra dicha institución jurídica. El Código Civil español mantuvo la regulación de la enfiteusis, pero integrándola dentro de los censos en general y denominándola censo enfitéutico. Posee escasísima presencia práctica.

Las reglas comunes del censo enfitéutico (es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio son las siguientes: 1) concurrencia de dominios, pues el propietario inicial, reservándose el dominio directo, transmite a otra persona el dominio útil; 2) el titular de este último, el dueño útil, se denomina por el propio Código enfiteuta, sin que se le denomine nunca censatario, pese a que debe ser él quien afronte el pago de la pensión anual. El censatario del censo enfiteútico es, de alguna manera, un censatario distinto de quienes reciben tal calificación en el censo consignativo y en el censo reservativo. Y ciertamente es así, ya que el origen y la función histórica del censo enfiteútico responde a motivaciones distintas

En la enfiteusis, el enfiteuta posee los siguientes derechos y facultades: 1) facultad de goce y disposición de la finca, de sus productos, accesiones, etc.; 2) disponer del predio enfitéutico y de sus accesiones, tanto por actos entre vivos como de última voluntad, dejando a salvo los derechos del dueño directo; 3) podrá donar o permutar libremente la finca, pero en este caso deberá actuar poniéndolo en conocimiento del dueño directo. Cuando la pensión consista en una parte alícuota de los frutos de la finca enfitéutica, no podrá imponerse servidumbre ni otra carga que disminuya los productos sin consentimiento expreso del dueño directo, pero con todo, la iniciativa jurídica y económica, corresponde en exclusiva al enfiteuta, aunque en relación con las servidumbres cuando pertenezca a una persona el dominio directo de una finca y a otra el dominio útil, no podrá establecerse sobre ella servidumbre voluntaria perpetua sin el consentimiento de ambos dueños.

Los derechos y facultades del dueño directo son los siguientes: a) derecho al cobro del laudemio, que es la cantidad o el porcentaje fijado en el momento de constitución del censo enfitéutico que, en caso de transmisión onerosa de la finca acensuada, tiene derecho a recibir el dueño directo, en todas las transmisiones onerosas que el enfiteuta (o sus sucesores) lleven a cabo durante la vigencia del censo enfitéutico (si no se ha pactado no se hubiera señalado cantidad fija, ésta consistirá en el 2 por 100 del precio de la enajenación, la obligación de pagar el laudemio corresponde al adquirente, salvo pacto en contrario); b) derecho de comiso, es una facultad especial, en cuya virtud en caso de incumplimiento de las obligaciones que corresponden al enfiteuta, el dueño directo podrá reclamar la devolución de la finca por haber caído ésta en comiso, dicha facultad puede ejercitarse extrajudicialmente o judicialmente a través del proceso ordinario que por cuantía corresponda (su efectivo, con avenencia del enfiteuta (y, por tanto sin pleito alguno), o la sentencia favorable conllevan que el dueño directo pasa a ser propietario, falta de pago por 3 años consecutivos, requerimiento con plazo de 30 días, mejores y desperfectos por el enfiteuta se contemplan como pago en un sentido u otro); c) reconocimiento del dominio directo, residuo de tiempos en que se reconocía el dominio útil sobre los vasallos, a fin de evitar la prescripción o la usucapio libertatis de la finca, cada veintinueve años podrá el dueño directo exigir el reconocimiento de su derecho por el que se encuentre en posesión de la finca enfitéutica, corriendo los gastos por cuenta del enfiteuta; y d) atribución del dominio útil por inexistencia de herederos del enfiteuta, a falta de herederos testamentarios, descendientes, ascendientes, cónyuge supérstite y parientes dentro del sexto grado del último enfiteuta, volverá la finca al dueño directo en el estado en que se halle, si no dispuso de ella el enfiteuta en otra forma. Los derechos de tanteo y retracto son aplicables.

Entre otros gravámenes análogos a la enfiteusis tenemos la subenfiteusis y los foros. Declara el art. 1.654 del Código Civil español que queda suprimido para lo sucesivo el contrato de subenfiteusis, consistente en el pasado en que el enfiteuta, sin dejar de serlo frente al (primer y verdadero) dueño directo o censualista inicial, se convertía a su vez en dueño directo respecto de una tercera persona, denominada lógicamente subenfiteuta, frente al que mantenía la posición y las facultades características del dueño directo. Según la afirmación tradicional y común de la generalidad de la doctrina, el foro es una figura jurídica característica del país gallego y, salvo matices y la propia denominación, enormemente similar a la enfiteusis. La Compilación del Derecho Civil Especial de Galicia (Ley 147/1963) lo reguló con todo lujo de detalles junto con otros gravámenes análogos (subforos, foros frumentarios, rentas sisas o en saco) al tiempo que la Exposición de Motivos lo calificaba de “institución genuina de Galicia”. Posteriormente la Ley Autonómica gallega 7/1987 derogó tal conjunto normativo, que se encuentra también ausente del articulado de la Ley 4/1995, de 24 de mayo, de Derecho Civil de Galicia. En definitiva los foros gallegos, al igual que las restantes figuras censuales del Derecho común son meros residuos del pasado, inexistentes, salvo limitadísimas excepciones, en la práctica.

El Código Civil regula también una subfigura de censo, denominado a primeras cepas o rabassa morta, contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero. Se rige por las reglas siguientes: 1) se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo; 2) también quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas; 3) el cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato; 4) no pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas; 5) el cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño; 6) en las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis y con la obligación de darse el aviso previo; 7) el colono o cesionario puede devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa; 8) el cesionario no tendrá derecho a las mejoras que existan en la finca al tiempo de la extinción del contrato, siempre que sean necesarias o hechas en cumplimiento de lo pactado y en cuanto a las útiles y voluntarias, tampoco tendrá derecho a su abono; 9) el cedente podrá hacer uso de la acción de desahucio por cumplimiento del término del contrato; y 10) cuando después de terminado el plazo de los cincuenta años o el fijado expresamente por los interesados, continuare el cesionario en el uso y aprovechamiento de la finca por consentimiento tácito del cedente, no podrá aquél ser desahuciado sin el aviso previo que éste deberá darle con un año de antelación para la conclusión del contrato. De otra parte, según el artículo 4 de la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, deben aplicarse las reglas transcritas a los contratos en cuya virtud el dueño del suelo cede, contra un canon o participación fija o variable, su uso por tiempo superior a doce años para plantar y aprovechar viñas, naranjos, olivares u otras especies arbóreas no forestales.

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