Derecho Hipotecario y Registro de la Propiedad

Coincidiendo con el período codificador, en la mayor parte de los países europeos se puso de manifiesto la necesidad de dotar a las relaciones jurídico-inmobiliarias y, en particular, a la titulación formal del propietario de unas dosis de seguridad mayores que las conocidas en anteriores épocas históricas. Hasta entonces, únicamente la publicidad posesoria había servido como factor externo del ejercicio del señorío sobre las cosas. Era necesario encontrar un nuevo rumbo normativo que permitiese salir de la maraña de hipotecas y cargas ocultas características de la situación precedente y lograr la instauración de un verdadero procedimiento de publicidad de carácter instrumental que llevó a la creación de los Registros de inmuebles.

El conjunto de reglas atinentes a la publicidad jurídico-inmobiliaria se denomina en España Derecho hipotecario o  Derecho inmobiliario registral. Sin duda esta última es más precisa, aunque se suele utilizar la más breve. La denominación de Derecho hipotecario se impuso ya en el siglo XIX, dada la verdadera revolución normativa que supuso la promulgación de la Ley Hipotecaria de 8 de febrero de 1861. La circunstancia más llamativa del sistema normativo español, en el momento de su publicación, radica precisamente en la precedencia temporal de la Ley Hipotecaria respecto del propio Código Civil. El mantenimiento de ambas disposiciones legales y las necesidades del lenguaje obligan a referirse a normas civiles, de un lado, y, de otro, a normas o consideraciones hipotecarias. La precedencia temporal de la Ley Hipotecaria se debió fundamentalmente al recurrente retraso que el denominado “problema foral” imprimió a la codificación civil , a las consecuencias prácticas del fenómeno de la desamortización y a la dinamización de la economía y la seguridad de los capitales invertidos en las grandes obras públicas , así como el naciente proceso de industrialización. Tales fenómenos trajeron consigo que las fuerzas económicas impulsaran la creación de un sistema hipotecario que agilizase y fortaleciese el crédito territorial y permitiera clarificar la situación de la propiedad inmobiliaria.

A la sociedad en general, y en especial a los poderes públicos, le interesa que determinados hechos, actos o negocios jurídicos relativos a los diversos sujetos de derecho sean o puedan ser reconocidos por los restantes miembros de la comunidad, por ello, el Registro Civil debe acoger el nacimiento, matrimonio, defunción de las personas; las asociaciones y las fundaciones se inscribirán en registros; la Ley prevee un registro para los arrendamientos rústicos y los bienes de interés cultural, etc. De este modo, los registros proporcionan publicidad a cualquier circunstancia o eventualidad, que sea de interés general y que se haya inscrito en el correspondiente registro. La relevancia del Registro de la Propiedad, en sentido es particularmente notoria y referente indiscutible del actual sistema crediticio y, en general, de las transacciones jurídico-inmobiliarias. Consiste en un registro, gestionado por una oficina u organismo público que, de forma oficial, dedicado especialmente a reflejar la constitución y dinámica de los derechos reales (desde la propiedad propiamente dicha hasta el derecho de opción bajo ciertas condiciones) que afecten a bienes inmuebles, con las siguientes características:  a) toda persona tiene derecho a acceder al contenido del Registro, para informarse de los derechos recayentes sobre las fincas inscritas; b) cada una de las oficinas registrales existentes en España se encuentra bajo la salvaguarda de un técnico en Derecho, especialmente cualificado y seleccionado mediante oposiciones libres: el Registrador de la Propiedad; c) publicidad formal del Registro de la Propiedad, a través del acceso al contenido del Registro, siempre que el consultante tenga interés conocido o legítimo, a juicio del Registrador, con los medios siguientes: 1) exhibición (o consulta directa) de los diversos libros registrales respecto de las fincas o derechos que interesen al consultante; 2) nota simple informativa: emitida por el Registrador a petición verbal o escrita del interesado, dicho documento es meramente informativo y, por tanto, carece del valor de documento público; y 3) certificación registral, que requiere ser solicitada por escrito y, una vez emitida por el Registrador, tiene valor de documento público, haciendo fe del contenido del Registro y generando responsabilidad del Registrador en caso de omisión, inexactitud o falsedad.

El Registro funciona mediante el sistema del folio real y los libros registrales: a) Folio real y Libro de Inscripciones: los verdaderos protagonistas de su contenido son los bienes inmuebles que a él acceden y no las personas que ostentan derechos sobre los mismos, ya que los bienes raíces o inmuebles perduran más que sus dueños y son perfectamente identificables, por tanto, el Registro de la Propiedad dedica un folio (o varios) a cada finca, así, frente al sistema de folio personal, se opta por el sistema del folio real; b) Libros índices, o índices que tradicionalmente se han llevado como libros y a partir del Real Decreto de 1977, por el sistema de fichas, índices alfabéticos que se refieren indistintamente a 1) fincas (distinguiendo entre rústicas, urbanas y las denominadas anormales o especiales) y 2) personas, que sean titulares de derechos reales sobre bienes inscritos; c) Libro Diario o Diario de operaciones del Registro, en él se han de anotar, con referencia explícita incluso a la hora concreta de ingreso en el Registro, todos los documentos que se presenten en la oficina registral, para ello se extiende el denominado asiento de presentación, cuya hora y fecha son determinantes de la propia antigüedad o prioridad temporal de las inscripciones; d) Libro-Registro de entrada, carece de verdadera eficacia (en cuanto no resulta determinante a efectos de la fecha de las inscripciones), dado que se configura como un mero auxilio del Libro Diario, aunque simultáneamente garantiza el funcionamiento regular del Registro y del orden de despacho por el Registrador de los documentos presentados a calificación; e) Libro de alteraciones, especialmente dedicado a la inscripción de las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras (resoluciones judiciales) por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes (se le ha denominado “Libro de Incapacitados”); y f) otros libros del Registro, se prevén la existencia de un libro especialmente destinado a la constancia registral de las anotaciones de suspensión por defectos subsanables de mandamientos judiciales dictados en causa criminal o en procedimiento laboral o de embargos administrativos por débitos a la Hacienda pública, asimismo, existe en cada Registro un inventario o una relación de los legajos que han de realizar los Registradores, también existe un Libro de estadística que ha de llevarse en cada Registro. Una vez centralizados el conjunto de los datos estadísticos, son publicados anualmente por la propia Dirección General de los Registros y del Notariado a través del correspondiente Anuario.

La existencia de la figura del Registrador viene requerida por el presupuesto de que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso los derechos reales inmobiliarios (por excepción, también algunos derechos de carácter personal), siempre que se encuentren documentados en un título público y hayan sido objeto de calificación registral. Según el artículo 18 de la Ley Hipotecaria, la función calificadora del Registrador comprenderá: la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos; la capacidad de los otorgantes; y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. Se trata de un función técnica de gran importancia y cuyo desempeño requiere una sólida formación en Derecho privado. En cada Registro existe un Registrador, que tiene el carácter de funcionario público a todos los efectos legales. La competencia en esta materia es estrictamente territorial, por distritos hipotecarios, cuyo número en todo el territorio nacional no llega a los novecientos. La condición de Registrador, al igual que la de Notario, también funcionario público, se adquiere en virtud de libre oposición que ha garantizado un alto nivel de preparación técnica en quienes obtienen la plaza para el desempeño de tales profesiones.

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