El procedimiento hipotecario

Bajo el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados cuanto por el propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda, aunque desde luego el más importante de ellos (también a efectos del procedimiento hipotecario) es la inscripción del propio título presentado . Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, contenidas sustancialmente en la legislación hipotecaria, que vinculan no sólo a los particulares que se encuentren interesados en la constancia registral de algún documento, sino también y probablemente, incluso más al mismo Registrador de la Propiedad.

La doctrina ha debatido profundamente, durante años, acerca de la naturaleza del procedimiento hipotecario, pronunciándose básicamente en las siguientes líneas: 1) para la mayor parte de los denominados hipotecaristas, el procedimiento hipotecario debía considerarse como un procedimiento de naturaleza especial, pero que debía adscribirse en la jurisdicción voluntaria; 2) de forma minoritaria, se ha defendido también que el procedimiento hipotecario debía considerarse equiparable al judicial, si bien encomendado en exclusiva al Registrador, aunque bajo la decisión jurisdiccional propiamente dicha, en su caso; y 3) los autores más modernos se han pronunciado en favor de la consideración del procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento administrativo. Conforme a ello, lo más seguro es seguir la tesis que podríamos denominar tradicional y a la que se ha hecho referencia en primer lugar, aunque sin negar que, en ciertos extremos de menor entidad, el procedimiento hipotecario participa también de aspectos administrativos en sentido amplio.

La regla básica del procedimiento hipotecario es la de que la oralidad está excluida del mismo, siendo necesario que su comienzo se produzca en virtud de la presentación o aportación de un título al Registro. Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria [esto es, una resolución judicial firme] o documento auténtico expedido por autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos. Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. Como regla, para el acceso al Registro, los títulos deben reunir al menos las siguientes características: 1) ser documentos públicos, 2) ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico real, y 3) que el derecho susceptible de inscripción se funde inmediatamente en el título. En consecuencia, los Registradores no extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos: 1) los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral, 2) los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios, y 3) los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna. La pretensión de que ingrese en el Registro algún documento privado determina la exclusión del asiento de presentación y, por tanto, la falta de puesta en marcha del procedimiento hipotecario, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral. Estos supuestos han de entenderse tasados y sólo serán admisibles en los casos en que la legislación hipotecaria admita el acceso al Registro de documentos privados. Conviene hacer una referencia a algunos de ellos: 1) el acta de notoriedad complementa, en su caso, el título privado de adquisición a efectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio, 2) cabe solicitar la nota marginal referente al derecho de retorno arrendaticio, a través de una sencilla solicitud; 3) hay eficacia de la solicitud hecha en documento privado, firmado por acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la hipoteca haya sido constituida bajo condición, 4) el acreedor refaccionario puede instar la correspondiente anotación preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra. Las anotaciones preventivas que hayan accedido al Registro en virtud de documento privado podrán cancelarse por el mismo procedimiento.

La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente : a) por el que adquiera el derecho; b) por el que lo transmita; c) por quien tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir; o d) por quien tenga la representación de cualquiera de ellos (esto último, en concreto a través de una gestoría administrativa, es lo realmente frecuente). En la práctica, sin embargo, no se realiza comúnmente petición de inscripción alguna, sino que sencillamente se entiende solicitada de forma tácita mediante la mera presentación del título que puede llevarse a cabo en virtud de cualquiera de los dos siguientes mecanismos: 1) aportación material y manual del documento: presentación física, que sólo podrá realizarse durante el horario de apertura al público del Registro, 2) por correo, obviamente existe también aportación material del documento y el Reglamento afirma que se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento de presentación en el momento en que proceda a la apertura del correo recibido en el día. Al hecho de presentar el documento y, en su caso a la petición de inscripción, se le ha dado en denominar, principio de rogación. Con tal expresión, se pretende únicamente poner de manifiesto que la actividad propia del Registrador se inicia a instancia, requerimiento o impulso de parte, de quien esté interesado en la inscripción.

Con el acceso del título al Registro, dando por hecha su inicial admisibilidad y el interés en su caso del presentante, podemos dar por concluido el período correspondiente a la iniciativa de quien tenga interés en la inscripción oportuna. A partir de ese mismo instante, comienzan a desgranar sus efectos las normas imperativas para el Registrador, en garantía del conjunto del sistema, comenzando por la obligación inmediata de llevar a efecto el asiento de presentación. Es una especie de apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico real, cuya concisa descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el Diario de operaciones del Registro, indicando el día y la hora del ingreso del documento en el Registro. Siempre que no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de ingresar el título, se pondrá en el documento una nota en los siguientes términos: Presentado a las ... [hora] de hoy, por don/doña (nombre y apellidos, número de entrada que le corresponda y la fecha). Cuando el número de documentos en los que se dé tal circunstancia sea elevado podrá llevarse un libro de entrada, en el que, por riguroso orden se hagan constar los documentos ingresados, con expresión de la persona del presentante y hora y día de su presentación». Así pues, dicho libro de entrada, facultativo para el Registrador, tiene por misión desempeñar el papel de ordenación de los títulos llegados cada día, por su hora y por su orden, al Registro. En todo caso, los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada en el Registro, consignando como presentante y hora de presentación los que consten. El Registrador, por tanto, no puede en modo alguno alterar el orden de presentación de los títulos, sino que ha de adecuarse estrictamente al orden de acceso al Registro, haga o no el mismo día el asiento de presentación. Si un solicitante lo pidiere, se le entregará recibo del mismo en el cual se expresará la especie de título entregado, el día y hora de su presentación y, en su caso, el número y tomo del Diario en el que se haya extendido el asiento. La duración de la vigencia del asiento de presentación es, inicialmente, la de sesenta días contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento. En consecuencia, en su caso, no computa la toma de razón del denominado libro de entrada, sino propiamente hablando del asiento de presentación realizado en el Libro Diario. Hay una prioridad en sentido formal, ya que el asiento de presentación determina el orden en el que el Registrador ha de despachar y calificar los títulos ingresados en el Registro, salvo en el supuesto de que la consecución de dicho orden implique la imposibilidad de inscripción del título que primero haya accedido al Libro Diario (por ejemplo, se presenta la escritura de hipoteca el día 2 de este mes por el Banco, pero, por cualquier problema, la escritura de compraventa del piso otorgada por la promotora al deudor hipotecante no accede al Registro hasta el día cinco); y otra en sentido material, ya que a todos los efectos, se considera que, en caso de títulos incompatibles entre sí el derecho contenido en el título que hubiere sido presentado antes goza de preferencia frente al posterior, ya que se considera como fecha de la inscripción la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma.

Dado que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso, en principio, los derechos reales inmobiliarios, siempre que, además, se encuentren documentados en un título público, en gran medida la existencia de la figura del Registrador viene requerida por dichos presupuestos del sistema: el Registrador debe analizar y cribar cuidadosamente los títulos que se presentan al Registro, realizando una calificación técnica de los mismos, antes de proceder a la inscripción (o a suspender o denegar dicha inscripción) de los actos o derechos que pretenden ingresar en el Registro. Las materias objeto de calificación son: a) la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos; b) la capacidad de los otorgantes; y c) la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. En cambio, no puede aplicarse el mismo esquema conceptual a un mandamiento judicial o al testimonio de un acuerdo administrativo que tengan incidencia jurídico-real. Por ello, el Reglamento Hipotecario contempla expresamente tales supuestos de documentos públicos: 1) la calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro; 2) la calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del Registro. Esto es, una vez presentado el título ante el Registro, el Registrador debe analizar fundamentalmente las siguientes cuestiones: 1) si la constancia del título, desde el punto de vista formal, se adecua a las reglas legales y reglamentarias antes indicadas; 2) si, a efectos de la inscripción pretendida, el título es completo, integrando en él todos los elementos necesarios para llevar a cabo la inscripción; 3) que el derecho de que se trate tenga naturaleza, alcance o incidencia real en sentido técnico y, por consiguiente, susceptible de inscripción; 4) que el otorgante del título, según resulte del propio Registro, goce de facultades dispositivas suficientes para la mutación jurídico real de que se trate. La actividad del Registrador se constriñe, pues, a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título y en el análisis de éste a efectos puramente hipotecarios.

La calificación registral depende de las circunstancias concretas de cada caso y de la existencia o inexistencia de carencia de los requisitos debidos en cualquiera de los elementos sometidos a calificación registral. El Registrador se encuentra obligado a llevar a efecto el asiento pretendido, realizando la inscripción definitiva que corresponda (inscripción propiamente dicha, anotación preventiva, cancelación de un asiento, etc.). En caso de existencia de alguna falta, la legislación hipotecaria determina un efecto claramente distinto según que dicha falta haya de ser calificada como subsanable o insubsanable: 1) la existencia de una falta subsanable provoca la suspensión del asiento y otorga al presentante del título la facultad de solicitar una anotación preventiva durante el período de vigencia del asiento de presentación dentro de los sesenta días antes considerados. La anotación preventiva por falta subsanable, a su vez, caduca a los sesenta días, aunque puede prorrogarse hasta los ciento ochenta por justa causa y en virtud de providencia judicial: 2) la existencia de una falta insubsanable conlleva la denegación radical de la práctica del asiento pretendido, sin que el presentante tenga derecho alguno a solicitar anotación preventiva. A tenor de la legislación, las faltas de los títulos sujetos a inscripción pueden ser subsanables, insubsanables, sin establecer criterio alguno que permita dilucidar cuándo se encuentra uno frente a una u otra categoría. Ante ello, no queda otra opción que proceder de forma casuística. En principio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento debe anotarse tanto en el título presentado, que se devolverá a quien corresponda, cuanto en el propio Libro Diario mediante nota marginal al asiento de presentación.

Contra la calificación registral favorable no cabe recurso alguno, pues el presentante del título ha conseguido cuanto pretendía, inscribir el asiento solicitado, y si cualquier otra persona desea debatir la validez de los derechos inscritos tendrá que acudir a los Tribunales ordinarios ejercitando la acción material que corresponda y solicitando simultáneamente la rectificación registral. En cambio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento solicitado, da pie a la presentación del denominado recurso gubernativo por parte de la persona en favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido o por el Notario autorizante del título. Las ideas fundamentales al respecto son: 1) pese a su denominación generalizada de recurso gubernativo ha de integrarse dentro del concepto de la jurisdicción voluntaria; 2) la primera instancia de dicho recurso se ventila ante el Presidente del Tribunal Superior de justicia de la correspondiente Comunidad Autónoma, cuya resolución adopta la forma de auto. Dicho auto es definitivo en la vía gubernativa cuando el recurso se refiera a cuestiones de Derecho foral o especial de las comunidades autónomas correspondientes. En caso de tratarse de Derecho común (esto es, Derecho civil aplicable al conjunto del territorio nacional), cabe la apelación o segunda instancia ante la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuyas resoluciones establecen la doctrina del reiterado Centro Directivo y, en cierto sentido anuncian en algunos casos las líneas de reforma de los preceptos reglamentarios. El contenido de la resolución de la Dirección General se encuentra tasado y establecido reglamentariamente, de tal manera que su resultado ha de coincidir con alguno de los tres supuestos siguientes: 1) si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento de presentación la resolución recaída; 2) si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince días siguientes, salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o nota preventiva, en su caso; 3) si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno, el Registrador extenderá el asiento solicitado previa presentación de los documentos correspondientes, y si estos documentos no le fueren presentados dentro de término expresado en el párrafo anterior, extenderá de oficio las cancelaciones y nota que determina el mismo párrafo. Por tanto, aunque contra las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado no cabe recurso gubernativo alguno, ni tampoco recurso contencioso administrativo, la aplicación del artículo 24 de la Constitución (tutela judicial efectiva, tan al uso y al abuso en la actualidad), implica que sí queda abierta la vía judicial ordinaria ante lajurisdicción civil.

Una vez inmatriculada la finca e inscrito el dominio sobre ella, en su caso, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos que recaigan sobre la finca inscrita y que, afecten con alcance jurídico real al derecho de propiedad del que, en adelante, denominaremos titular registral. Sólo quien haya inscrito previamente su derecho podrá disponer registralmente del mismo. Las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral, pues en caso contrario, estaríamos frente a una falta de carácter insubsanable. Por consiguiente, el sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de una finca han de estar registralmente concatenados. A esta exigencia de concatenación entre los titulares registrales se le denomina tracto sucesivo o, principio de tracto sucesivo. Naturalmente, el referido tracto sucesivo no juega sólo en relación con la propiedad, sino también respecto de los demás derechos reales. Sólo el titular registral del dominio y mientras lo sea podrá constituir derechos reales limitados que, además, para perjudicar a sucesivos adquirentes de la finca, deberán inscribirse también en el Registro mientras el titular registral que los ha constituido lo siga siendo.

El momento temporal de acceso al Registro es de enorme importancia, aunque el otorgante del mismo siga siendo titular registral. Mientras lo siga siendo, el titular registral puede continuar realizando actos de transcendencia jurídico real en relación con la finca inscrita a su nombre: puede vender, por ejemplo, la finca a dos personas diferentes en fechas muy próximas. El Registro sólo podrá declarar dueña de la finca a una de ellas y en concreto, será la que inscriba antes su título de adquisición, la correspondiente escritura pública. Inscrito en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales, impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real. A efectos registrales o hipotecarios, la determinante no es la fecha del acto jurídico -real realizado (tradición instrumental en la compraventa, constitución del derecho de usufructo ... ), sino la fecha de entrada del título en el Registro. Es la prioridad registral.

Respecto de los títulos incompatibles, la inscripción del primero de ellos presupone que los demás no pueden acceder al Registro. Por ello, se habla de cierre registral respecto de los títulos que declaren derechos incompatibles con el que ya se encuentra previamente inscrito. El Registro queda cerrado o clausurado respecto de la presentación posterior de títulos que contradigan otro u otros ya inscritos. Se suele afirmar que una de las reglas básicas del Derecho hipotecario es la de la prioridad tabular o principio de prioridad. Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá constar en la inscripción misma. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos. Conviene subrayar que el efecto de cierre registral tiene lugar sólo respecto de dos o más títulos que, recayentes sobre una misma finca registral, sean además contradictorios entre sí. Así, registralmente no puede existir más de un propietario, ni más de un usufructuario sobre la totalidad de la finca.

Es obvio que el efecto del cierre registral no se da en relación con aquellos derechos reales que pueden coexistir de forma plural sobre una finca: por ejemplo, varias hipotecas. Tales títulos no son incompatibles ni contradictorios entre sí, sino que, pudiendo recaer de forma simultánea sobre el inmueble inscrito, únicamente plantean el problema de establecer el orden de jerarquía o prelación entre ellos. Por tanto, todos ellos podrán coexistir registralmente, aunque en todo caso el rango registral de los mismos vendrá dado por la prioridad en la inscripción, que constituye una regla de aplicación general en el mundo hipotecario. En el sistema normativo español el rango de un derecho respecto de otros que tengan la misma condición o naturaleza es, por definición, un rango variable, que por tanto va ascendiendo puestos cuando son extinguidos otros derechos de rango anterior.

Salvo alguna excepción, en Derecho español la inscripción registral no es obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad ni de los demás derechos reales, ni siquiera es obligatorio que todas las fincas se encuentren inmatriculadas. En el caso de falta de inmatriculación, es evidente que la dinámica de los derechos reales sobre la finca se desarrolla extrarregistralmente, esto es, como si el Registro de la Propiedad no existiera. El mismo efecto práctico se produce cuando sucesivos adquirentes de una finca ya inmatriculada dejan de acudir al Registro. Si, por ejemplo, un titular registral fallece y sus hijos siguen utilizando el piso inscrito a su nombre. Y estos hacen testamento a favor de su sobrina Catalina y ésta muchos años después vende el piso, si el comprador tiene interés en que la finca obre registralmente a su nombre y presenta la escritura pública de compra a inscripción, el Registrador denegará la inscripción por no ser la vendedora la titular registral, pese a que, por supuesto, es la dueña legítima del piso en cuestión. La eventualidad referida se identifica técnicamente afirmando que se ha roto o interrumpido el tracto sucesivo: el verdadero historial de la finca, a partir de un cierto punto, no se encuentra reflejado en el Registro, cuya inscripción de dominio ha quedado anticuada respecto de la dinámica civil recayente sobre la finca y, por tanto, y se encuentra contradicha extrarregistral o civilmente por las transmisiones habidas. Ante situaciones parecidas, dada la imposibilidad de resucitar a los fallecidos para que otorguen los documentos oportunos para reanudar el tracto sucesivo interrumpido, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad hoc para que quien desea inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear registralmente todas las transmisiones habidas entre en el pasado. Tales procedimientos parten de la base de aprovechar el folio ya abierto a la finca (sin necesidad, pues, de nueva inmatriculación de la misma) y son dos: a) el acta de notoriedad y b) el expediente de dominio. Tales procedimientos desempeñan también la misión de servir de vehículo para superar la quiebra del tracto sucesivo.

En términos generales, los asientos registrales una vez efectuados, tienen por lo general una vigencia temporal prolongada y, en muchos casos, indefinida, de conformidad con la tendencial permanencia de los derechos reales a los que otorgan publicidad. Sin embargo, casi todas las anotaciones preventivas y un buen número de notas marginales se caracterizan por ser asientos de carácter provisional, cuya pervivencia temporal se encuentra, pues, limitada por la propia legislación hipotecaria. En tales casos, los asientos pierden la vigencia por caducidad. La caducidad, es un mecanismo que no afecta a las inscripciones propiamente dichas, cuya vigencia se proyecta indefinidamente hasta que el titular registral del derecho que es objeto de publicidad consiente o insta su cancelación. La cancelación, es un acto formal que provoca la pérdida del valor (no la tachadura, desde luego) del asiento respecto del cual se practica, que en general exige cumplir requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate.

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