La fe pública registral


El Registro de la Propiedad surgió a instancias del crédito territorial y en la búsqueda de otorgar seguridad y protección a los terceros adquirentes y no a las partes contratantes, entre las que rigen las reglas civiles que sean de aplicación al caso.

La llamada fe pública registral tiene por objeto fundamental establecer que el Registro no es sólo exacto, sino que también es íntegro y que, en consecuencia, cualquiera puede confiar en sus declaraciones incontrovertibles, indiscutibles en beneficio de los terceros adquirentes que hayan confiado en ellas. En términos técnicos, también se impone la respuesta negativa: el tercero merece ser protegido en tanto en cuanto ha confiado en el Registro y ha adquirido el bien de quien registralmente se encontraba legitimado para enajenarlo. Tal protección del tercer adquirente, comúnmente denominado tercero hipotecario, constituye la finalidad última de la fe pública registral.

Por consiguiente, la fe pública registral consiste en una presunción iuris et de iure legalmente establecida, en cuya virtud el contenido del Registro se reputa siempre exacto en favor del tercer adquirente, quien, por tanto, puede consolidar su adquisición en los términos publicados por el Registro.

La veracidad registral respecto del tercero se contempla en la Ley Hipotecaria española desde una doble perspectiva: a) La fe pública registral en sentido positivo (el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro); b) La fe pública registral en sentido negativo (los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero).

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La Ley Hipotecaria se suele referir al tercero, como tercero hipotecario, otros autores prefieren hablar de beneficiario o destinatario de la fe pública registral, tercero protegido, adquirente especialmente protegido, etc.

El titular registral, a efecto de ser considerado tercero hipotecario, debe reunir los cuatro requisitos: 1) adquisición debidamente inscrita de una titularidad jurídico real; 2) conseguida de buena fe (La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que desconocía la inexactitud del Registro); 3) a título oneroso (los adquirentes a título gratuito (por ejemplo, mediante donación o herencia) no gozarán de más protección registral que la que tuviese su causante o transferente; y 4) que traiga causa del anterior titular registral (sólo el titular registral se encuentra legitimado para disponer de los derechos inscritos, para llevar a cabo actos dispositivos, siendo un corolario del imprescindible del tracto sucesivo).

El alcance y ámbito de la fe pública registral se puede sintetizar en los siguientes puntos: a) la eficacia respecto de terceros (la presunción iuris et de iure en que se traduce la fe pública registral es un asunto de terceros y, para nada, juega inter partes; b) circunstancias excluidas de la fe pública registral (no comprende 1) datos de hecho o circunstancias materiales relativas a los derechos inscritos (extensión o cabida y linderos de la finca, etc.): 2) datos relativos al estado civil y a la capacidad dispositiva de las partes y la existencia o inexistencia de vicios del consentimiento en el negocio transmisivo realizado; y 3) prohibiciones legales de disponer, que despliegan su eficacia pese a no estar inscritas; y c) La ineficacia de la adquisición del transmitente. Se garantiza la adquisición (y la consiguiente inscripción de su derecho) del tercero hipotecario aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. Por tanto, si la ineficacia de la adquisición inscrita del transmitente se origina por causas que consten en el mismo Registro, el tercero hipotecario no verá consolidada su adquisición, sino que ésta será también impugnable a consecuencia de la ineficacia de la adquisición del transmitente. Cualquier tercero puede ver afectada su adquisición en estos supuestos excepcionales: a) las acciones rescisorias y resolutorias ; b) la revocación de donaciones; c) el ejercicio de los retractos legales; d) la rescisión por fraude de acreedores (las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) cuando hubiese adquirido por título gratuito, b) cuando habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude. En ambos casos, no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.

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