domingo, 2 de febrero de 2014

Las anotaciones preventivas y los restantes asientos registrales

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

Hasta ahora hemos considerado sólo el tipo de asiento registral más importante: las inscripciones, cuya función propia radica en suministrar publicidad sobre las situaciones jurídico-inmobiliarias de carácter estable y sobre las que no pesa incógnita alguna. Así, la propiedad o constitución de hipoteca son objeto de inscripción. Sin embargo, pese a su carácter elemental, no debemos eludir otro tipo de asiento registral de gran importancia práctica: la anotación preventiva. Su propio nombre sugiere que se trata de un asiento registral que no tiene carácter estable o definitivo, sino que pretende sólo asegurar, previéndolo, el resultado por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o derecho inscrito.

Supongamos que, por tratarse de una compraventa anulable el vendedor demanda al comprador, actual titular registral, reclamando, entre otros extremos, la restitución del cortijo vendido. Si el sistema registral permitiera que, mientras se dilucida el pleito, el comprador vendiera a un tercero que pudiera ser considerado tercero hipotecario, como sabemos, el vendedor primitivo no podría recuperar de forma alguna el inmueble, aunque la sentencia le fuera favorable y obtuviera una indemnización de daños y perjuicios millonaria. Ante dicha eventualidad, la Ley Hipotecaria permite que quien demanda la propiedad de bienes inmuebles pueda solicitar del Registrador una anotación preventiva que le otorgue un cierto rango registral para el caso de que la sentencia le resulte favorable. Naturalmente, las anotaciones preventivas tienen carácter transitorio (frente a la inscripción, que tendencialmente es estable) y tienen por misión fundamental advertir a eventuales terceros adquirentes que hay una situación jurídico-real en liza. Si el anotante consolida o ejercita su derecho (la sentencia le es favorable; practica el embargo de los bienes inscritos; consigue que se declare la incapacidad del titular registral; etc.), éste tendrá preferencia (por lo general, de cobro) frente a los derechos que hayan ingresado en el Registro de la Propiedad con posterioridad a la práctica de la anotación preventiva.

Nuestra legislación hipotecaria regula diversos supuestos de anotaciones preventivas, de las que el legislador hipotecario manifiesta que la enumeración no es exhaustiva, ni taxativa y que sólo existen aquellas que hayan sido creadas por disposición legal. Con lo cual constituyen un numerus clausus tasado legalmente. Se pueden dividir en los siguientes grupos: 1) las anotaciones preventivas representativas de otro asiento, 2) las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio o formación, 3) las anotaciones preventivas en función de garantía, 4) las anotaciones preventivas de valor negativo.

Bajo la expresión de anotaciones preventivas representativas de otro asiento se agrupan todas aquellas anotaciones preventivas que ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento verdaderamente pretendido por el interesado, el cual, a su vez, puede ser una anotación preventiva, una inscripción propiamente dicha o la cancelación de cualquier asiento obrante ya en el Registro. El que presentare en el Registro algún título cuya inscripción no pueda hacerse por falta de algún requisito subsanable o por imposibilidad del Registrador. La imposibilidad del Registrador puede deberse a muy distintas circunstancias, tal y como se deduce de la regulación hipotecaria: puede deberse sencillamente a la falta de índices en un Registro, supuesto de la presentación simultánea de títulos contradictorios presentados al mismo tiempo y relativos a una misma finca y se eleve consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación con alguna duda que transitoriamente le «impida practicar cualquier asiento. Las anotaciones preventivas que estamos contemplando consideradas en sí mismas, tienen el juego propio del asiento de presentación, del cual no son más que prolongaciones; pero en el fondo vienen a significar, según los casos, verdaderas anotaciones, cancelaciones o notas marginales, si bien siempre con el carácter de transitorias o provisionales. En el supuesto de que la inscripción pretendida se consiga en dicho plazo, sus efectos se retrotraerán al momento de toma de razón al tiempo que, mientras tanto, habrán determinado el cierre del Registro de cualquier título contradictorio con el anotado preventivamente. En caso contrario, ésta pierde sus efectos también retroactivamente.

El campo de la anotación preventiva de demanda es el ejercicio de las acciones reales y, en particular, de la acción reivindicatoria. Si el reivindicante que ha anotado vence al titular registral, cualquier enajenación realizada por éste con posterioridad a la anotación preventiva, caerá por su propio peso. Precisamente, la finalidad de la anotación preventiva de demanda radica en evitar que cualquiera que se convierta en adquirente durante el período litigioso logre reunir los requisitos del tercero hipotecario. Pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue la efectividad de un derecho personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico real inmobiliaria. Desde antiguo se han admitido otras demandas con base suficiente para la solicitud de la anotación preventiva considerada: la demanda de elevación a público de un documento privado, el ejercicio de la acción pauliana, el ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes y la reclamación de un derecho de retorno arrendaticio. En la práctica de la anotación preventiva de demanda al demandante no le basta con acreditar serlo y pedir por sí mismo la anotación preventiva, no podrá hacerse la anotación preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador. Por tanto, la valoración de la procedencia (o improcedencia) de la anotación preventiva es responsabilidad del juez que conozca del proceso correspondiente. Decidirá el juez en base al principio de prueba aportado documentalmente por el demandante y, en su caso, ordenará al Registrador extender la anotación mediante mandamiento judicial. El período de vigencia de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años, prorrogable por un plazo de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el asiento. Sin embargo, incluso transcurridos los referidos ocho años, la caducidad de la anotación preventiva de demanda no se produce de forma automática por impedirlo lo establecido en el artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario: Las anotaciones preventivas ordenadas por la Autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido decretadas. Durante la fase de pendencia del correspondiente proceso judicial, la anotación preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva , sin obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral. Una vez dictada la sentencia firme, sus efectos sobre la anotación preventiva de demanda son, por supuesto, radicalmente distintos según el sentido del fallo: a) desestimación de la demanda, implica naturalmente la pérdida de fundamento y consiguiente cancelación de la anotación preventiva y, por tanto, los derechos inscritos con posterioridad a su toma de razón dejan de tener los pretendidos derechos que el demandante pretendía; b) estimación de la demanda, os efectos de la sentencia estimatoria serán naturalmente los que determine ésta, se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen en la sentencia firme, dando por hecho que los asientos anteriores a la anotación preventiva no pueden resultar afectados. El citado precepto regula los asientos a realizar que serán los siguientes: 1) la propia cancelación de la anotación preventiva de demanda, por haber generado los correspondientes asientos definitivos, 2) la cancelación de los asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, extendidos en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación, salvo que se deriven de asientos que gocen de prelación sobre el de la misma anotación.

Bajo la concepción de anotaciones preventivas en función de garantía suelen agruparse las anotaciones preventivas de embargo, de créditos refaccionarios, de derechos de ciertos cesionarios y de algunos legados. Las anotaciones preventivas tienden a asegurar la efectividad de derechos de crédito que, en consecuencia, no son aptos para generar inscripciones propiamente dichas en el Registro.

La anotación preventiva de embargo: el embargo y su consiguiente anotación preventiva puede ser establecida, a través del oportuno mandamiento judicial (por tanto, no puede obtenerla por sí el acreedor en cuanto interesado), a consecuencia de haber decretado el embargo tanto la autoridad judicial propiamente dicha, en proceso civil o criminal, o en procedimientos laborales, cuanto la autoridad administrativa e incluso, en algunos supuestos, la autoridad militar. A efectos del plazo de vigencia de la anotación preventiva de embargo, podemos remitirnos a lo expuesto en relación con la anotación preventiva de demanda.

La anotación preventiva de embargo en absoluto priva al deudor embargado de las facultades dispositivas que, en cuanto dueño y titular registral del bien trabado, corresponden al deudor. Recordemos una vez más que el artículo 71 de la Ley Hipotecaria parte del principio de que Los bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados, mas precisando de forma inmediata: pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo favor se haya hecho la anotación. El acreedor que obtenga anotación a su favor tendrá para el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1.923 del Código Civil. Los créditos anteriores a la anotación preventiva, pueden considerarse preferentes al embargo anotado, aunque su fecha de acceso al Registro sea posterior a la propia de la anotación preventiva. Sin embargo, en fechas muy recientes, el signo legislativo parece haber cambiado. Sus nuevos términos son bastante significativos: Cuando en virtud del procedimiento de apremio contra bienes inmuebles se enajene judicialmente la finca o derecho embargado, se cancelarán las inscripciones y anotaciones posteriores a la correspondiente anotación de embargo aunque se refieran a enajenaciones o gravámenes anteriores y siempre que no estén basadas en derechos inscritos o anotados con anterioridad a la anotación del embargo y no afectados por ésta. La cancelación se practicará a instancia del que resulte ser dueño de la finca o derecho, con sólo presentar mandamiento ordenando la cancelación, expedido de acuerdo con lo previsto en el artículo 1.518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con tales nuevas pautas normativas parece que la conclusión antes expuesta resulta cuanto menos dudosa.

Se denomina técnicamente créditos refaccionarios a los nacidos a consecuencia de préstamos de dinero concedidos para la realización de una obra (o refacción), con independencia del tipo concreto de obra realizado: construcción propiamente dicha ex novo, reparación, obras de conservación, etc. Realizando una interpretación extensiva de dicho concepto en la actualidad se consideran también créditos refaccionarios los correspondientes a deudas generadas por los materiales empleados en la obra u otros conceptos, no sólo los préstamos. Los créditos refaccionarios son créditos preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la Ley hipotecaria. La anotación preventiva de los créditos refaccionarios otorga al acreedor refaccionario, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción, derecho a solicita la anotación preventiva de sus créditos. Es provisionalísima, pues caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la refacción. Las anotaciones preventivas del crédito refaccionario se encuentran contempladas como una hipoteca in itinere en cuanto el artículo 93 establece que el acreedor refaccionario podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al expirar el término contemplado en el artículo anterior [60 días] no estuviese aún pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los efectos de la hipoteca. Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca constituye un supuesto particularísimo en la legislación hipotecaria española.

El artículo 45 de la Ley Hipotecaria establece una anotación preventiva en favor de aquellos acreedores a quienes se hayan adjudicado bienes inmuebles para pago de deudas a cargo de una herencia, concurso o quiebra. Para ello exige que los respectivos créditos consten en escritura pública o por sentencia firme y que sus titulares soliciten la anotación preventiva (anotación preventiva de derechos de ciertos cesionarios) dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación.

La anotación preventiva de los legatarios de género o cantidad se encuentra regulada en el artículo 48 de la LH, disponiendo que el legatario de género o cantidad podrá pedir la anotación preventiva de su valor, dentro de los ciento ochenta días siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes inmuebles de la herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente a otros. No será obstáculo para la anotación preventiva que otro legatario de género o cantidad que haya obtenido otra anotación a su favor sobre los mismos bienes. Conviene subrayar que la diferencia de régimen normativo respecto al Derecho de sucesiones viene determinada porque el legatario de cosa específica y determinada ha de considerarse propietario del bien legado desde el fallecimiento del causante, mientras que los legatarios de las cosas genéricas son meros acreedores de los herederos.

Bajo la denominación de anotaciones preventivas de valor negativo cabe agrupar una serie de anotaciones preventivas que tienen como característica general otorgar publicidad a situaciones caracterizadas por disminuir las facultades dispositivas que cabría atribuir a los titulares registrales. En consecuencia, tienen por función advertir a terceros que la facultad de disposición del titular se encuentra mermada o disminuida. Entre ellas señalamos: a) anotaciones preventivas de demanda sobre la capacidad de las personas, pese a su carácter estrictamente jurídico-real, también pueden inscribirse en el Registro, por obvias razones de interés en el tráfico, las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a libre disposición de sus bienes, por lo que la Ley Hipotecaria establece que quien demandare con objeto de obtener alguna de tales resoluciones puede proceder a anotar previamente dicha demanda, ante la posibilidad de que el eventualmente declarado incapacitado, pródigo, ausente, etc. pudiera llevar a cabo algún tipo de enajenación; b) anotaciones preventivas de secuestro y de ciertas prohibiciones de disponer, ya que las prohibiciones legales de disponer no necesitan inscripción registral para surtir efectos incluso frente a terceros, mientras que las convencionales serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez. Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer , por su parte, pueden ser objeto de anotación preventiva y  puede pedir la anotación preventiva el que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento de cualquier obligación, obtuviera, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles. Sin embargo, el artículo 145 del Reglamento Hipotecario establece expresamente que las anotaciones preventivas ahora consideradas impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular, pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación.

Como restantes asientos registrales tenemos las notas marginales y las menciones registrales.

En cuanto a las notas marginales, cualquiera que haya contemplado un libro registral, copia de alguna inscripción o alguno de los modelos que forman parte de los anexos del Reglamento Hipotecario, sabe que los folios de los libros del Registro, verticalmente considerados, se encuentran divididos en tres columnas de diversa anchura e importancia: la más ancha, a la derecha, sirve para tomar razón de los asientos principales (inscripciones y anotaciones preventivas); algo a la izquierda del centro, existe una estrecha columna cuyo único objetivo es insertar en ella el número de las inscripciones (o anotaciones); y finalmente, a la izquierda, existe un espacio reservado para las notas marginales. Resulta absolutamente imposible ofrecer una definición o un concepto aproximativo de las notas marginales que, de forma positiva, indique en qué consisten, dada la multiplicidad de funciones que en nuestro sistema hipotecario desempeñan. Son notas marginales por constar en el margen y, porque a lo largo y lo ancho de la legislación hipotecaria, se ha establecido que sean así. Ahora bien, dicho ello, conviene advertir que el Registro sólo podrá hacer constar en el folio real las notas marginales legal o reglamentariamente establecidas. Por tanto, constituyen un numerus clausus que depende únicamente de la decisión legislativa al respecto y en absoluto de los propios criterios organizadores o de la valoración de la trascendencia del asiento que pudiera tener el Registro.

Los tipos de notas marginales son: a) notas marginales representativas de asientos principales, tienen como contenido actos o títulos que por sí mismos serían aptos para generar una inscripción o anotación preventiva , pero respecto de los cuales la Ley autoriza su constancia registral a través de una simple anotación marginal. Ocurre así, por ejemplo, en los siguientes supuestos: cuando marginalmente se anota un débito o una afección fiscal , cosa frecuentísima, o cuando un título cuya finalidad consiste en generar una nota marginal, no pudiera efectuarse ésta por algún defecto subsanable de aquél; b) notas marginales que publican modificaciones, acogen la existencia de un hecho, circunstancia o acto que completa o modifica la situación registral de una finca o de un derecho sobre ella recayente o da cuenta de cualquier otra incidencia que puede influir en la posición jurídica de los titulares inscritos o de sus causahabientes. Entre ellos, a efectos de ejemplo, basta con reseñar el cambio de domicilio del deudor hipotecario, la expedición de las certificaciones de cargas exigidas en relación con los procedimientos de ejecución, y la aceptación de la hipoteca unilateral; c) notas marginales de oficina, son meras indicaciones de referencia, asentadas en el Registro con la finalidad de poner en conexión unos asientos con otros y, en particular, unos folios con otros, de forma tal que tanto la llevanza de los libros cuanto su consulta (consiguiente a la publicidad formal) resulte factible; carecen, pues, de valor o efecto alguno, salvo el propiamente organizativo. Bastará seguro con recordar que en caso de agrupación o segregación de fincas, deben existir notas marginales que indiquen el libro y folio de la finca resultante o de la finca matriz.

El art. 29 de la vigente Ley Hipotecaria establece taxativamente que la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial. Así pues, en la actualidad, carecen de significado alguno las denominadas menciones registrales admitidas en el artículo 29 de la Ley Hipotecaria de 1909. Dicho artículo derogado establecía el dominio o cualquier otro derecho real que se mencione expresamente en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el Registro por medio de una inscripción separada y especial, surtirá efecto contra tercero desde la fecha de presentación del título respectivo. La Ley Hipotecaria de 1944 se pronunció abiertamente en contra de las menciones registrales por la profunda inseguridad que podían generar y su disposición transitoria primera se afana de forma particular en procurar su desaparición definitiva. Por tanto, no se admiten en la actualidad.

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