miércoles, 4 de junio de 2014

El contrato de compraventa

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

 En el contrato de compra y venta, compraventa, uno de los contratantes está obligado a entregar una cosa determinada a cambio de que el otro pague por ella cierto precio, en dinero o signo que lo represente.

La compraventa es un contrato consensual que se perfecciona con el mero consentimiento de las partes. La entrega de la cosa y el pago del precio corresponden a la fase de ejecución del contrato, como obligaciones de ambas partes.

Es un contrato bilateral, oneroso, y traslativo de dominio, ya que el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de la cosa vendida, siendo dicho resultado la finalidad perseguida por el comprador: la adquisición en propiedad de aquélla. Este contrato no está reñido con la reserva de dominio, que es un pacto que acuerdan ambas partes. La transmisión de la propiedad no se efectuará hasta que no se produzca el íntegro pago del precio convenido.

La compraventa exige como todos los contratos la capacidad de las partes para contratar y obligarse:

- No impide que los cónyuges puedan venderse bienes recíprocamente.

- Exige autorización judicial en algunos supuestos.

- Prohíbe a determinadas personas, aunque sea mediante subastas públicas judiciales, adquirir por compra bienes de personas sobre las que ejerce algún tipo de influencia:

1) El tutor, o el que ejerza cargo tutelar sobre los bienes de su pupilo.

2) Los mandatarios, albaceas o cualquier forma de administración o representación voluntaria en activo, a excepción de autorización especial del mandante.

3) A los funcionarios respecto de los bienes a su cargo, a los de la Administración de Justicia de los bienes en litigio en los tribunales, a los abogados y procuradores respecto de los mismos en que intervengan, de las actuaciones hereditarias entre coherederos.

El objeto de la compraventa es doble: la cosa a entregar y el precio a pagar. La cosa a entregar puede ser corporal o incorporal, muebles e inmuebles, o derechos; presentes o futuros, pero han de reunir:

1) Que sean de comercio lícito.

2) Que tengan existencia real o posible, sin descartar la compraventa de la cosa esperada o la compraventa de esperanza.

3) Que la cosa haya sido objeto de determinación o sea susceptible de ello.

No es necesario que el bien objeto de compraventa forme parte del patrimonio del vendedor en el momento de celebración de la compraventa.

El precio es otro de los requisitos siendo el elemento objetivo característico y consiste en una suma de dinero que el comprador se obliga a entregar al vendedor.

El pago constituye la prestación del comprador, ya que si no estaríamos ante un contrato simulado, y no necesita que sea un precio cierto o determinado, ya que pueden incluirse referencias para determinarlo.
Debe consistir, en dinero como medio legal de pago, ya que si no estaríamos ante una permuta, aunque se contempla que el pago sea de una parte de dinero y otra en otra cosa, en que dependiendo de la relación será considerada como compraventa o permuta.

El precio fijado no tiene porque equivaler a su valor, aunque un precio irrisorio se equipara al precio simulado, y en caso de precio legal fijado por la Administración si el precio es superior, el contrato será nulo en el exceso.

Cabe en la compraventa el pacto de arras.

Las obligaciones principales del vendedor consisten en:

- Entregar la cosa vendida, con sus accesorios y frutos producidos desde el día en que se perfeccionó el contrato, conservarla con la diligencia propia de un buen padre de familia hasta que se efectúe la entrega, y proporcionar los títulos de pertenencia e informes necesarios para hacer valer lo transmitido. Se entenderá entregada cuando la cosa esté en poder y posesión del comprador, bien materialmente, como simbólicamente, como por ejemplo, la entrega de las llaves de un piso.

Podrán darse los casos de constitutum possessoriumen que el vendedor continúa poseyendo la cosa, pero en virtud de otro título diferente, y traditio brevi manu en la cual la persona que ya tenía la posesión inmediata de la compra, pasa a ser su dueña.

- Prestar la garantía del saneamiento en los casos de evicción. La evicción es un acto de iniciativa extraña al comprador y vendedor que acarrea para el comprador verse privado de la propiedad de la cosa comprada, en cuanto ésta pasa a ser propiedad de un tercero total o parcialmente, a consecuencia de una sentencia judicial firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa. Para que haya obligación del saneamiento a cargo del vendedor es necesario que la demanda de evicción le haya sido notificada a instancia del comprador, pues faltando la notificación, el vendedor no estará obligado al saneamiento. El Código Civil declara nulas todas las cláusulas que eximan de responsabilidad al vendedor del saneamiento por la evicción, a menos que la cláusula la imponga el comprador conociéndola y sometiéndose a sus consecuencias. El saneamiento por evicción produce:

1) La restitución del precio de la cosa vendida al comprador, si no ha renunciado expresamente a ello, en el momento de la evicción, sea mayor o menor que en el de la venta.

2) Los frutos o rendimientos, si se hubiere condenado a entregarlos en juicio.

3) El pago de las costas del pleito que haya motivado la evicción y en su caso del seguido con el vendedor por el saneamiento.

4) Los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador, los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe.

- Si a resultas de la evicción se perdiere una parte importante de lo comprado de forma que si lo hubiese sabido no hubiera comprado el total, el comprador podrá exigir la rescisión del contrato, pero habrá de devolverla sin más gravámenes de los que tuviera al adquirirla, es la evicción parcial.

- Si la finca vendida estuviera gravada, sin mencionarlo en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que de saberlo no la habría adquirido el comprador, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente, es la evicción de cargas o gravámenes ocultos.

- El saneamiento por vicios ocultos es una obligación a cargo del vendedor cuando la cosa vendida tuviera vicios o defectos que la hace impropia para el uso que se destina o que de saberlo el comprador no la hubiera adquirido o bien habría ofrecido menos dinero por ella. El vendedor responde de vicios ocultos aunque no los conociera, a menos que se hubiese estipulado lo contrario e ignorase el vendedor su existencia. El comprador podrá optar por resolver el contrato con restitución de los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos. La acción habrá de ejercitarse en el plazo de 6 meses contados desde la entrega de la cosa vendida. En caso de compraventa de animales ha de tratarse de un vicio oculto determinado por la ley y los usos locales, no ha de tratarse de ventas hechas en ferias o pública subasta, ni caballerías enajenadas como desecho. El contrato será nulo en caso de animales que posean enfermedades contagiosas, o bien en caso de fallecimiento antes de 3 días por enfermedad que poseyera antes de la compra. La acción redhibitoria sólo procederá contra el animal vicioso, si fuesen varios los comprados y los demás estuvieren en buen estado.

El carácter sinalagmático supone también obligaciones para el comprador. La principal será el pago de la cosa en el tiempo y lugar fijados en el contrato, y si no estuviere fijados en el lugar y tiempo de la entrega de la cosa vendida.

Como regla el pago del precio aplazado no genera intereses per se, salvo que se haya pactado lo contrario, la cosa genere frutos o rentas, o si el comprador se hubiese constituido en mora.

El comprador tiene la facultad de suspender el pago si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que se afiance la devolución del precio o en el contrato se haya estipulado lo contrario. Es una norma protectora de carácter preventivo. En caso de ejercitar la suspensión del pago debe comunicarlo al vendedor, ya que a éste le asiste el derecho a afianzar la devolución de lo pagado.

Entre la perfección del contrato y su ejecución existe la posibilidad a que el vendedor venda la cosa a dos o más personas, presumiéndose en este caso dolo o fraude. El Código Civil sólo entra a considerar a quien de ellos le corresponde la compra hecha, según las siguientes reglas:

- Si el objeto de la venta consiste en una cosa mueble, la propiedad se trasmite a quien primero haya tomado posesión de ella con buena fe.

- Si fuere inmueble, la propiedad corresponde a quien primero la haya inscrito en el Registro. Si no hay inscripción a quien de buena fe sea primero en la posesión y, si falta ésta, quien presente el título de fecha más antigua, presunción de buena fe y antigüedad.

Cabe también entre la perfección y la ejecución de la compraventa que la cosa haya sido destruida, que haya sufrido daños o deterioros, o experimente beneficios o genere incrementos. En cuanto a los beneficios está claro que han de ser imputados al comprador, que no adquirirá derecho real sobre ellos hasta que se formalice la entrega de la misma. Los daños o menoscabos habrán de estar a lo dispuesto al efecto en el Código Civil.

El retracto convencional es realmente una venta con pacto de retro o venta con garantía. El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de venta y además:

- Los gastos del contrato y de cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.

- Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

Conforme a ello, la figura del retracto convencional es una modalidad especial de compraventa, que conlleva un pacto complementario en cuya virtud el vendedor puede recomprar en el plazo determinado en el propio contrato, pagando todo lo dicho y la cosa vendida.

La compraventa a prueba es la venta hecha a calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida. La compraventa ad gustum es aquella que se presume que es costumbre probar o gustar antes de recibirlas. Ambas se presumirán hechas bajo condición suspensiva, pudiendo ser sustituidas por las partes. La primera sería un prueba objetiva que no quedaría al libre arbitrio del comprador, y la segunda sería una cierta objetivación del gusto o del agrado en cuya virtud el comprador debería entenderse vinculado por el contrato, si gustada o probada la cosa, considera que es de calidad y reúne las circunstancias expresadas.

El denominado pacto in diem addictio es un contrato en cuya virtud el vendedor se reserva la facultad de considerar ineficaz un contrato de compraventa, válido y perfecto, si dentro de un plazo encontrara otro comprador que ofreciera mayor precio o condiciones de pago más ventajosas. En tal caso podría llevar a cabo la adjudicación de la cosa a favor del segundo comprador sin incurrir en responsabilidad, siempre y cuando el primero no igualase la oferta del segundo, pues la realizada a favor del primer comprador se considerada provisional y dependiente de que no hubiese mejor postor.

En la compraventa a plazos o mediante el fraccionamiento del precio ha dado lugar a una legislación ad hoc que preceptúa al respecto:

- Se suprime la obligación de un desembolso inicial de dinero como condición necesaria.

- Se requiere la forma escrita, con una relación circunstanciada de las condiciones y circunstancias del contrato, con expresa referencia a la Tasa Anual Equivalente (TAE) y el tipo de interés nominal.

- Se suscriben las condiciones de desistimiento del comprador, la inscripción en el Registro de reservas de dominio, la ineficacia de pactos y cláusulas que se dirijan a eludir su cumplimiento y la competencia judicial para resolver conflictos.

La permuta es el intercambio de cosa por cosa, como la compraventa es de cosa por dinero. Así:

- Es un contrato consensual, pues se entiende celebrado desde el momento en que las partes se han obligado a transmitirse las respectivas cosas objeto del contrato.

- Es un contrato bilateral, en cuanto genera obligaciones para ambas partes.

- Es un contrato oneroso, ya que la prestación de una parte supone la contraprestación de la otra.

- Es un contrato traslativo de dominio, pues su consumación supone la transmisión de la propiedad de lo permutado.

- El Código Civil remite a las normas de la compraventa para su regulación, excepto en las disposiciones relativas al precio, y en las que parten de la desigual posición del vendedor y el comprador, y a excepción de dos casos concretos:

- La permuta de cosa ajena. Si uno de los contratantes recibió la cosa que se le prometió en permuta, y acredita que no era propia del que la dio, no puede ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá al devolver la que recibió.

- La evicción en la permuta. El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios, pero sólo podrá optar por recuperar la cosa que él dio si esta continúa en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos por el tercero de buena fe.

- En la permuta de solar por inmuebles a construir, la jurisprudencia duda de que no se trate de un contrato atípico. Este modo de permuta está regulada en el Reglamento Hipotecario.


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