jueves, 5 de junio de 2014

El contrato de obra

Publicado por Ciudad Universitaria Virtual de San Isidoro

El arrendamiento de obra que regula el Código Civil español es el actual contrato de obra, que es aquel en el que una persona, el contratista, se obliga a ejecutar una obra en beneficio de otra, el comitente, que habrá de pagar por ella un precio determinado. Lo prometido no es el servicio o el trabajo, en si mismo, sino el resultado del trabajo.

Es un contrato puramente consensual, oneroso, sinalagmático, de carácter conmutativo y de forma libre.

El contrato de servicios se encuentra sometido al Código Civil, mientras que el contrato de obra se encuentra regulado en la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Sin embargo hay que destacar:

- Cualesquier obra ha de considerarse objeto del contrato y las no sean susceptibles de ser calificadas como edificaciones a los efectos de la LOE se regirán por lo dispuesto en el Código Civil.

- Lo establecido en la disposición transitoria, que indica que durante años habrán de convivir con lo establecido en el Código Civil.

Pueden ser objeto de contrato de obra todas las cosas o actividades, cualquier resultado material, industrial, científico o artístico.

En general, la obra objeto de contrato debe reunir los requisitos propios de cualquier prestación, que sea posible, lícita y determinada. La ejecución de una obra puede contratarse conviniendo que el que la ejecute ponga solamente su trabajo o su industria, o que también suministre el material.

El distinto alcance del contrato en relación con la responsabilidad del contratista en caso de pérdida o deterioro o imposibilidad de realización de la obra hace que se hable, en el primer caso, de simple contrato de obra y de contrato de obra con suministro de materiales en el segundo.

El precio puede ser establecido por ejecución de obra completa , o bien por unidades o certificaciones de obra.

La principal obligación del contratista es la ejecución de la obra de acuerdo con los usos de su actividad o profesión, en el tiempo y las condiciones convenidas.

El trabajo suele hacerse sobre proyecto, del cual el comitente suele reservarse la facultad de modificarlo, dentro de ciertos límites. También es normal que se suela incluir una cláusula penal por el retraso en que incurra el contratista.

El Código Civil otorga una acción directa limitada a los que ponen su trabajo y materiales en una obra ajustada alzadamente por el contratista no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación.

Según el art. 1600 del Código Civil: El que ha ejecutado una obra en cosa mueble tiene el derecho de retenerla en prenda hasta que se le pague. De este derecho de retención sólo indica que:

- El contrato de obra debe consistir en una reparación o reconstrucción de una cosa mueble careciendo de derecho de retención alguno el contratista inmobiliario.

- El derecho de retención parece otorgarse únicamente al contratista que ha ejecutado completamente la obra. Es correcto, sin embargo, entender que una vez que la obra ha comenzado a ser realizada por el contratista éste cuenta ya con el derecho de retención por el correspondiente crédito.

El contratista goza de un crédito preferente de cobro sobre bienes muebles y posibles créditos refaccionarios en los inmuebles.

El contratista es el responsable de la obra hasta su entrega, pero:

- Debe sufrir la pérdida de la cosa, a menos que haya morosidad del comitente.

- En caso de que los materiales los suministre el comitente, debe sufrir la pérdida a menos que haya morosidad o por defecto de los materiales, si debiéndolo advertir al comitente no lo hizo.

El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra, por el ello, el comitente podrá reclamarle cualquier defecto sea quien sea el que lo haya hecho.

La principal obligación del comitente consiste en pagar el precio convenido. A falta de pacto, el precio se realizará en el momento de la entrega.

En el caso de modificación de la obra sobre plano, si aumenta el contratista podrá pedir incremento del precio, que deberá ser autorizada por el dueño.

La recepción provisional de la obra es aquella que se realiza a falta de las comprobaciones necesarias hasta su recepción definitiva. Si se realiza una obra a satisfacción del propietario, se entiende reservada la aprobación, a falta de conformidad, al correspondiente juicio pericial.

Entregada y recibida la obra, el contratista ha cumplido su obligación, cesando generalmente su responsabilidad. Pero en el caso de edificios en que los vicios se manifiestan a largo plazo, los contratistas y arquitectos responden de los daños y perjuicios causados por su ruina si ésta tuviese lugar en el plazo de 10 años, por vicios debidos a sus respectiva actividad o profesión. El contratista alarga su responsabilidad al plazo de 15 años, si la ruina se debe a no haber cumplido las condiciones del contrato.

Se entiende por ruina funcional aquellos supuestos en que los defectos de construcción, sin ser propiamente ruinosos, supongan la edificación parcialmente inservible, inadecuada o inhabitable.

Además del contratista y el arquitecto, pueden ser responsables también los aparejadores, ingenieros y los distintos promotores inmobiliarios.

Cuando la responsabilidad puede determinarse con claridad no hay problema, pero cuando no es posible individualizar las responsabilidades se suele establecer una responsabilidad solidaria.

La LOE replantea, en gran medida, el tema de la responsabilidad por ruina de los edificios. Así:

- Los vicios estructurales serían los más graves por afectar a la estructura del edificio.

- Los vicios constructivos, que atentan contra la habitabilidad del edificio, serían menos graves.

- Los vicios de acabado serían los leves de fácil detección para cualquier persona.

Respectivamente los plazos de garantía serán de 10, 3 y 1 año, y el plazo para exigir la responsabilidad prescribe a los dos años desde que aparecieron los daños.

A las causas normales de extinción del contrato, se añaden específicamente:

- El desistimiento unilateral del comitente, el cual por su propia voluntad podrá concluir la obra indemnizando al contratista en todos sus gastos, trabajo y utilidad que pudiera obtener de ella (beneficio industrial).

- La muerte del contratista, si la obra se le ha encargado como personalísima. En tal caso el comitente y los herederos realizarán un ajuste de cuentas sobre la proporción de lo construido.

- La imposibilidad sobrevenida de la ejecución, por alguna causa fortuita ajena a la voluntad.

Temas de Derecho Civil

0 comentarios:

Publicar un comentario

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...