Derecho Civil. Contenido y efectos de la hipoteca

La constitución de la hipoteca no priva en absoluto a los sujetos en ella interesados de la capacidad de disposición de su posición jurídica respectiva. Los bienes inmuebles (sean cosas propiamente dichas, sean derechos) pueden ser enajenados por el deudor hipotecante, aunque pesen sobre ellos una o varias hipotecas. El acreedor hipotecario puede ceder o transmitir su posición jurídica. El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro. La cesión del crédito hipotecario no modifica, sin embargo, la composición subjetiva de la relación hipotecaria: el adquirente del crédito o cesionario se subrogará en la posición jurídica del cedente, convirtiéndose así en el nuevo acreedor hipotecario.

Los bienes sometidos a hipoteca pueden ser objeto de libre disposición por su propietario. Y el mantenimiento de dicha facultad constituye uno de los presupuestos de la constitución de la hipoteca, de manera que sería radicalmente nula (y por tanto, no susceptible de inscripción en el Registro) la estipulación en cuya virtud el deudor hipotecario fuese privado de ella. La transmisión de la propiedad por parte del deudor hipotecante puede llevarse a cabo de distintas maneras: a) la subrogación del adquirente (en caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestase su consentimiento expreso o tácito; exige el consentimiento de las tres personas interesadas, el primitivo deudor hipotecario deja de serlo, liberándose de la deuda, el comprador del bien hipotecado es tan deudor hipotecario cuanto lo fue el deudor hipotecante  y no puede ser considerado tercer poseedor, sino que asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca); b) la transmisión de la finca: el tercer poseedor (se habla de tercer poseedor cuando la venta del bien hipotecado tiene lugar sin que el adquirente asuma la responsabilidad personal derivada de la obligación garantizada, el adquirente responde únicamente con los bienes hipotecados en tanto en cuanto la posible ejecución de la hipoteca le puede acarrear la pérdida de ellos, por impago de las amortizaciones hipotecarias devengadas con posterioridad al acto de adquisición).

La subrogación hipotecaria puede ser a instancia del deudor, tal y como se dice en la práctica de cambiar de Banco, subrogando la hipoteca a otro banco por iniciativa y decisión exclusiva del deudor hipotecario. Se trata de una medida legislativa que tiene por objeto beneficiar a los deudores hipotecarios permitiéndole adecuarse al descenso de los tipos de interés habido en los últimos años. No es de extrañar, por tanto, que en la realidad cotidiana la oferta vinculante de la subrogación que ha de presentar “la nueva entidad financiera” que esté dispuesta a subrogarse en la hipoteca, sirva en la práctica para que el acreedor hipotecario originario rebaje sus propias condiciones de interés pactadas.

El acreedor hipotecario posee las siguientes facultades: a) la acción de deterioro o devastación (cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo el valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del juez... que le admita justificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud y fundado temor de que sea insuficiente la hipoteca, se dictará providencia mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitarlo o remediar el daño, raramente utilizada, dada la profesionalización del crédito hipotecario), b) la subrogación real (las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario de los inmuebles hipotecados por razón de éstos, siempre que el siniestro o hecho que las motivare haya tenido lugar después de la constitución de la hipoteca, y, asimismo, las procedentes de la expropiación de los inmuebles por causa de utilidad pública, que quedarían también hipotecadas).

El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempre que se haga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y se inscriba en el Registro, ya que todos los derechos adquiridos en virtud de una obligación son transmisibles con sujeción a las leyes. Se requiere: a) la escritura pública, b) la puesta en conocimiento del deudor, c) la inscripción registral de la cesión, d) reglas particulares. El régimen general de la cesión del crédito hipotecario se completa en la Ley Hipotecaria con dos reglas particulares: 1) en el supuesto de hipotecas transferibles por endoso o títulos al portador, su particularidad radica en que bastará la transferencia del correspondiente título y 2) respecto de las hipotecas legales, la cesión del crédito hipotecario sólo es admisible cuando haya llegado el caso de exigir su importe.

La cesión del crédito hipotecario, jurídica y económicamente, queda limitada a la sustitución de una persona por otra. Pero, realmente, no es un sistema adecuado para incrementar las inversiones en el sector inmobiliario (o de la construcción). El substrato económico que justifica la emisión de los títulos hipotecarios consiste en que el cobro de tales créditos se encuentra particularmente asegurado por la correspondiente garantía real hipotecaria. Sin embargo, como sabemos, la relación hipotecaria suele establecerse a largo plazo (de cinco a veinte años, por lo general) y, en consecuencia, las entidades financieras pueden llegar a tener dificultades de disponible o de liquidez para seguir concediendo préstamos, por muy garantizados que estén. La legislación española contempla tres tipos de títulos hipotecarios: cédulas hipotecarias, bonos hipotecarios, y participaciones hipotecarias. Todos los títulos hipotecarios son títulos valores, los titulares de las cédulas y de los bonos cuentan con un crédito preferente y los titulares de las participaciones hipotecarias (partícipes) son una especie de cotitulares del crédito hipotecario junto con la entidad emisora. Los títulos hipotecarios pueden transmitirse sin necesidad de escritura pública, ni intervención de fedatario público alguno (notario o Corredor de comercio). Pueden transmitirse incluso sin necesidad de notificación al deudor, salvo las participaciones.

En general puede afirmarse que el rango de la hipoteca (es decir, la situación registral que ocupa en el folio del inmueble) es susceptible de ser objeto de contratos sobre el particular. Pese al silencio de nuestra legislación hipotecaria sobre el particular, es perfectamente admisible la permuta de rango hipotecario, siempre que haya consentimiento expreso sobre los efectos correspondientes por todas aquellas personas que sean titulares de derechos inscritos o anotados.

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