Derecho Civil. El aprovechamiento por turno de bienes inmuebles

La denominada multipropiedad o, ahora, el derecho de aprovechamiento por turno, es una figura de reciente creación y de una gran indefinición en sus modalidades concretas, conocida también bajo la denominación timesharing. Se puede definir como un nuevo instrumento jurídico que permite el acceso a una vivienda turística durante un determinado período de tiempo anual en sucesivas anualidades. Es un mecanismo que no tiene como finalidad satisfacer una necesidad primaria y permanente de vivienda, sino que en que el uso del bungalow, piso o apartamento se divide en fracciones temporales determinadas. De tal forma, el adquirente ostenta el derecho de usar la vivienda durante un período concreto del año, siendo un derecho de carácter perpetuo o temporal (pero de larga duración), según sea la fórmula utilizada.

Las exposiciones sistemáticas de Derecho civil en España, al menos hasta la aprobación de la Ley 42/1998, han solido estudiar la multipropiedad ora como un apéndice de la copropiedad, ora como un anexo de la propiedad horizontal. El legislador español se muestra extraordinariamente crítico con la utilización del término multipropiedad o cualquier otro que contenga el vocablo propiedad.

La promoción comercial del timesharing se ha producido sólo en las últimas décadas del siglo XX, provocando de inmediato la preocupación de los legisladores en distintos países europeos y, finalmente, en la propia Unión Europea, que han debido afrontar una serie de problemas de distinta índole: terminológica, de configuración o naturaleza jurídica, socioeconómicos, procesales, etc.

La Ley española reguladora actualmente de la materia es la Ley 42/1998, la propia exposición de motivos, pone de manifiesto que dicha Ley es una consecuencia de la Directiva europea 94/47, llevando a cabo la consiguiente incorporación de los principios de dicha Directiva. Entre sus premisas: se evita utilizar el término multipropiedad, se trata de proteger a los adquirentes, en cuanto consumidores y se propone el giro o la perífrasis de derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido.

La Directiva 94/47 tiene como misión establecer algunos mecanismos de protección a los adquirentes, entre ellos la información sobre la celebración del contrato, las condiciones del contrato, los procedimientos y formas de desistimiento del contrato y la prohibición de pagos anticipados. Antes de la publicación de la Directiva y desde el ámbito del Derecho comparado existía una pluralidad diversa de regulación de la multipropiedad dentro del ámbito europeo, desde la constitución de un nuevo derecho real limitado en Portugal, pasando por la configuración societaria en Francia, siguiendo por la caracterización como contrato de arrendamiento especial por su duración y contenido, o multiarriendo, en Grecia, hasta la falta de definición concreta de la legislación británica que, más preocupada por la protección al adquirente, establece una cláusula abierta donde cabe cualquier configuración de carácter obligatorio.

En la Ley 42/1998, el legislador español ha optado finalmente por la creación de un nuevo derecho real de goce. Dicho derecho real se denomina derecho de aprovechamiento por turno y no resulta fácil encontrar una fórmula abreviada para referirse a él. Junto a dicho derecho real, la Ley permite también configurar la utilización periódica y temporal de los bienes de uso turístico mediante una fórmula arrendaticia especial que la propia Ley califica como una variante del arrendamiento de temporada.

Las características más sobresalientes del derecho de aprovechamiento por turno, en cuanto derecho real limitado de goce son las siguientes: 1) se trata de un derecho temporal, pues se establece una duración mínima (tres años) y máxima (cincuenta años) del régimen de aprovechamiento por turno, y 2) la facultad de disfrute a favor del titular del aprovechamiento por turno, así como las obligaciones del constituyente del régimen se encuentran delimitadas imperativamente por la Ley 42/1998, de manera que la facultad de disfrute no comprende las alteraciones del alojamiento ni de su mobiliario.

La inscripción en el Registro de la Propiedad del régimen de aprovechamiento por turno se configura como obligatoria, de tal manera que cualesquiera contratos relativos al nuevo derecho real habrán de considerarse nulos de pleno derecho si se han celebrado antes de constituirse el régimen de aprovechamiento por turno.

Se somete a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a rígidos controles y a una minuciosa regulación: 1) información general sobre el régimen y el eventual contrato (la Ley española obliga a los promotores de los derechos de aprovechamiento por turno a editar un extenso documento informativo que se caracteriza por dos notas iniciales: debe presentarse al público como una oferta vinculante y habrá de adecuarse a las prescripciones sobre consumo de cada comunidad autónoma; 2) el contrato debe documentarse por escrito y tener un contenido mínimo que contendrá prácticamente toda la información facilitada en el documento informativo; 3) desistimiento y resolución contractual (el adquirente puede desvincularse libremente del contrato celebrado, bastará realizar la oportuna notificación al promotor por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Puede desistir unilateralmente durante un plazo de diez días , contados desde la firma del contrato, o instar la acción de nulidad del contrato según lo previsto en el Código Civil, y existe el supuesto especial de que el documento informativo o el documento contractual hayan incumplido uno cualquiera de los numerosos extremos contemplados, pese a haber suscrito el contrato, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno; y 4) prohibición de anticipos, que están radicalmente prohibidos.

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