El objeto de la propiedad inmobiliaria

Para referirse a los bienes inmuebles, verdaderos protagonistas del Registro de la Propiedad, la legislación hipotecaria suele utilizar el vocablo finca. En concreto, hablamos de finca registral. Doctrinalmente es frecuente hablar de finca material para referirse a las fincas rústicas y urbanas y distinguir a las fincas propiamente dichas de las restantes unidades registrales a las que la legislación hipotecaria permite considerar también como fincas. Puede definirse inicialmente la finca rústica como una extensión de terreno de la superficie terrestre que es objeto de tráfico unitario, para referirnos a las fincas urbanas , bastaría con remachar la idea de que se trata de un espacio poliédrico , dependiente de la imaginación y construcción humanas, que constituya un espacio independiente o susceptible de ser considerado separadamente, sea en su conjunto sea previa división. De ahí que la Ley Hipotecaria considere autónomamente la inscripción de los edificios en régimen de propiedad por pisos cuya construcción esté construida o, por lo menos comenzada, y los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal siempre que conste previamente en la inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen.

Las fincas especiales son determinados bienes que, técnicamente, merecen la calificación de inmuebles y que, bajo el régimen de la legislación hipotecaria, son susceptibles de inscripción en el Registro de la Propiedad, pese a que no se correspondan con el concepto normal de finca. De ahí que algunos autores las denominen fincas anormales o especiales, aunque otros autores prefieren hablar de fincas funcionales. Entre ellas pueden destacarse las siguientes: a) las fincas discontinuas, consisten en explotaciones agrícolas o industriales que constituyan una unidad orgánica, aunque estén sitas o recaigan sobre fincas que no sean colindantes, en tal sentido se considerará como una finca, inscrita bajo un mismo número registral toda explotación agrícola, con o sin casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí; b) el agua, las aguas de dominio privado con consideradas como una finca registral independiente, pero el propietario de las aguas puede ser distinto al propietario de la tierra o del predio, esto casa mal con las disposiciones propias de la vigente Ley de Aguas; las inscripciones vigentes mantendrán su vigor hasta que se produzca a los cincuenta años la transformación legal del derecho de propiedad privada en una concesión administrativa.

La legislación hipotecaria concede también el carácter de finca en sentido registral a las concesiones administrativas, siempre y cuando las facultades y prerrogativas del concesionario recaigan sobre bienes inmuebles. Se practicará en virtud de escritura pública, y en los casos en que no se requiera el otorgamiento de ésta, mediante el título mismo de concesión, y deberá expresar literalmente el pliego de condiciones generales, el traslado de la Ley o resolución administrativa de concesión y las condiciones particulares y económicas. También se inscribirán los títulos que acrediten el replanteo, la construcción, suspensión o recepción de las obras, las modificaciones de la concesión y del proyecto, la rescisión de las contratas y cualesquiera otras resoluciones administrativas o jurisdiccionales que afecten a la existencia o extensión de la concesión inscrita.

La descripción de la finca es fundamental. Al inmatricularse la finca han de constar al menos la naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción y su medida superficial. La naturaleza radica básicamente en determinar el carácter rústico o urbano de la finca que accede al Registro. La extensión o medida superficial de las fincas materiales ha de constar en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal sin perjuicio de que pueda también constar la equivalencia a las medidas del país. También hay que identificar las fincas. En las rústicas, los linderos se determinarán por los cuatro puntos cardinales. En las urbanas, se fijarán por la izquierda (entrando), derecha y fondo.

La inmatriculación o primera inscripción del dominio es fundamental en el orden hipotecario y para distinguirla de las sucesivas, se le conoce comúnmente con el nombre de inmatriculación de la finca. De no estar la finca inscrita, es obvio que no podrá acceder al Registro derecho alguno constituido y recayente sobre ella, pues el Registrador no podría en forma alguna encontrar el folio real correspondiente (por ser inexistente), ni abrir un nuevo folio en base a la presentación de un título de constitución del derecho real limitado de que se trate, pues incumpliría lo establecido en el artículo de la Ley Hipotecaria. Nuestro sistema hipotecario no plantea la inscripción del dominio (ni de su transmisión) como obligatoria, ni constitutiva, sino que se trata de un acto puramente voluntario del titular dominical. El titular de cualquier derecho real impuesto sobre finca cuyo dueño no hubiere inscrito su dominio, podrá solicitar la inscripción de su derecho con sujeción a las normas prescritas en el Reglamento. La inmatriculación de fincas que no estén inscritas a
favor de persona alguna se practicará: a) mediante expediente de dominio; b) mediante el título público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el título adquisitivo del transmitente o enajenante; c) Mediante el certificado a que se refiere el art. 206, sólo en los casos que en el mismo se indican.

El denominado expediente de dominio es un proceso judicial de jurisdicción voluntaria, seguido ante el juzgado de 1ª Instancia del lugar en que radiquen los bienes, que conforme a las disposiciones hipotecarias puede desempeñar una triple función: 1) conseguir la inmatriculación de la finca no inscrita; 2) servir como medio para reanudar el tracto sucesivo, y 3) hacer constar en el Registro la mayor cabida de las fincas inscritas. La pretensión básica del actor del expediente de dominio radica en conseguir acreditar la titularidad del bien, a efectos de inscripción de su dominio. Por ello una de las preocupaciones de la Ley radica en que sean citados todos y cuantos pudieran tener algo que decir sobre la pretensión dominical del actor y su toma de razón en el Registro. La Ley Hipotecaria obliga al juez a citar al procedimiento a quienes tengan algún derecho real sobre la finca, a aquel de quien procedan los bienes o a sus causahabientes, si fueren conocidos... y convocará a las personas ignoradas a quienes pueda perjudicar la inscripción solicitada por medio de edictos; así como a los titulares de los predios colindantes... al poseedor de hecho de la finca, si fuere rústica, o al portero, o, en su defecto, a uno de los inquilinos (en el sentido de vecinos del inmueble), si fuere urbana. En el caso de que el auto judicial, una vez firme, fuese estimatorio de la pretensión del actor será título bastante para la inscripción solicitada.

Los títulos públicos de adquisición, complementados en su caso por acta de notoriedad serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados. No hay en este caso, intervención judicial alguna, sino simplemente actuación del Registrador y comunicación a la colectividad a través de los edictos publicados en el Ayuntamiento de que, en el caso, se dan los requisitos siguientes: 1) inexistencia de inmatriculación de la finca sobre la que recae la titularidad dominical y, en consecuencia, de inscripción en favor de cualquier otra persona; 2) que el título adquisitivo del transmitente sea previo al otorgamiento del título público de enajenación en favor del interesado en la inmatriculación y que dicha adquisición se acredite de modo fehaciente; y 3) que la transmisión entre el dueño enajenante y el adquirente se instrumente en un título público. Si el título de adquisición no fuere público, el acta de notoriedad a la cual se incorpore aquél podrá inscribirse si de la misma resulta que ha sido cumplido lo preceptuado en las reglas 3ª y 4ª del artículo 203 de la Ley, y que las fincas están amillaradas o catastradas a nombre del titular (en definitiva, que son suyas a efectos fiscales). La propia Ley Hipotecaria parece ser consciente de la posible inseguridad de tal procedimiento de inmatriculación. Por ello el art. 207 suspende los efectos de la inmatriculación durante un período de dos años: Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.

La certificación de dominio de Entidades públicas se trata de un procedimiento inmatriculador diseñado en favor de las entidades públicas que el art. 206 desgrana y que se lleva a efecto mediante la correspondiente certificación administrativa. Según el citado precepto El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos. En la actualidad, es sumamente dudoso el sustrato constitucional del privilegio establecido en favor de la Iglesia Católica y, en general, las pocas veces que el Tribunal Supremo ha debido enfrentarse con el precepto ha mostrado escasa comprensión hacia el tratamiento privilegiado de que son objeto las entidades públicas.

Es relativamente frecuente el supuesto de que una misma finca registral (total o parcialmente) aparezca contemplada registralmente en dos o más folios, es lo que se denomina doble inmatriculación. El supuesto plantea un complejo problema. En el caso de doble inmatriculación de una misma finca o parte de ella en folios registrales diferentes, la concordancia del Registro con la realidad podrá conseguirse conforme a las siguientes reglas: 1 ª) cuando la finca o, en todo caso, las cuotas o participaciones indivisas inscritas en diferentes folios, lo estuvieren a favor de la misma persona, la contradicción podrá salvarse, a solicitud de ésta, mediante el traslado en su caso por el Registrador, de las inscripciones o asientos posteriores al folio registral más antiguo, extendiendo al final del más moderno un asiento de cierre del mismo y si hubiese titulares de asientos posteriores afectados por el traslado será preciso el consentimiento de éstos prestado en escritura pública; 2 ª) Si la doble inmatriculación lo fuera favor de personas distintas y existiere acuerdo entre ella, a solicitud suya y con la conformidad, en su caso, de todos los interesados, expresada en escritura pública, se procederá a cancelar o rectificar el folio convenido. Lo que no se plantea en el nuevo precepto es que ocurre cuando los diversos titulares registrales no se ponen de acuerdo. ¿Quién debe ser considerado verdadero propietario o titular?. La conclusión es clara: no hay precepto legal alguno que aborde la problemática propia de la doble inmatriculación, cuya contemplación por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo resulta además sumamente compleja. A juicio del profesor Lasarte habrían de entrar en juego las reglas generales de Derecho patrimonial, debiendo prevalecer por lo general el título y la consiguiente inmatriculación de mayor antigüedad.

La tendencial permanencia de los derechos reales no excluye la posibilidad de que las fincas inscritas sufran todo tipo de modificaciones a consecuencia de actos jurídicos de quien sea titular de ellas. Puede comprarse la finca colindante; o dividirse en seis, a causa de herencia, la finca inscrita, en cualquier momento; así como adquirirse sólo una parte de la propiedad inscrita, etc. Se practicarán en el Registro en virtud de escritura pública en que se describan las fincas a que afecten, así como las resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones restantes, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los linderos por donde se haya efectuado la segregación. Si no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que se indique la operación realizada. La agrupación de fincas consiste en reunir dos o más fincas, ya inscritas, en una nueva, a la que se adjudicará nuevo número (esto es, se abrirá un nuevo folio), realizándose las pertinentes notas marginales de referencia; podrán agruparse fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca resultante de la agrupación. La división de finca supone que una misma finca, ya inscrita, se divida en dos o más suertes o porciones y determina el cierre del folio correspondiente a la finca matriz; cada una de las fracciones se inscribirá como finca nueva y bajo número diferente, realizándose también las correspondientes notas marginales de referencia. La segregación de fincas supone separar parte de una finca inscrita para formar una nueva. Pese a ello, pueden realizarse varias segregaciones simultáneas, lo que determina que, en términos físicos o materiales, la segregación puede coincidir con la división. La diferencia entre segregación y división radica que la segregación no genera el cierre del folio correspondiente a la finca matriz, ya que se inscribirá la porción segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz. La agregación de fincas Consiste en anexionar a una finca inscrita otras fincas o porciones asimismo inscritas, sin que la finca mayor o absorbente pierda su numeración registral, ni se cierre el folio a ella correspondiente. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración, pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia. Respecto de la agregación, se requiere que la finca absorbente tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen.

En tal sentido, el objeto fundamental del sistema registral radica en ofrecer la debida publicidad de los derechos recayentes sobre los bienes inmuebles y, por tanto, la previa constancia de las fincas registrales no es sino un supuesto instrumental del sistema. El Registro de la Propiedad nació para facilitar el tráfico jurídico-inmobiliario y vitalizar el crédito territorial, asentado en la garantía proporcionada por el valor de la tierra. Por tanto al Registro de la Propiedad lo que le interesa ante todo y sobre todo es la publicidad de la situación jurídico-real que se tome como punto de partida. Se declaran inscribibles sólo los actos y contratos, en cuya virtud se crean o se modifican los derechos reales propiamente dichos. Se inscribirán ante todo: a) los títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos; b) los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos,servidumbres y otros cualesquiera reales; c) los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado; d) los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y derechos reales que pertenezcan al Estado, o a las Corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido en las leyes o reglamentos. El objeto es declarar inscribibles los derechos reales que recaigan sobre los bienes inmuebles. Partiendo del principio de que en la creación de los derechos reales juega la denominada doctrina del numerus apertus, carece de sentido a estas alturas esforzarse en la enumeración o descripción de las figuras de derechos reales para, después, hablar de “otros cualesquiera (derechos) reales. De añadidura, semejante expresión legal nunca ha sido determinante de si debía ser entendida en sentido favorable a la libertad de creación de derechos reales o en sentido contrario. En todo caso quede claro que se utiliza el vocablo título en sentido material: como causa originadora de la mutación jurídico-real. De ahí que sea más correcto, en definitiva, hablar de actos y contratos inscribibles.

El Reglamento Hipotecario dispone que en las inscripciones no se expresarán, en ningún caso, las estipulaciones, cláusulas o pactos que carezcan de transcendencia real. Semejante prohibición, no obstante, la desconoce la propia legislación hipotecaria en más de un caso, dando entrada al Registro a derechos que, sin ser técnica y propiamente reales, exceden del ámbito interpersonal de los contratantes y que, a través de su inscripción acaban por adquirir eficacia erga omnes y, en particular, frente a a cualquier adquirente posterior del correspondiente inmueble. Existe la posibilidad de inscripción de: a) los subarriendos, subrogaciones y cesiones de arrendamientos; b) el arrendamiento con opción de compra; c) el derecho de retorno del arrendatario de fincas urbanas. La susceptibilidad de inscripción de los arrendamientos sometidos a la legislación especial (rústica o urbana) no tenía sentido, ni por consiguiente solía practicarse. Actualmente, por obra y gracia de la disposición adicional segunda de la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 2911994, de 24 de noviembre), la redacción del artículo 2.5.° de la Ley Hipotecaria es la siguiente: [...se inscribirán...] los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos. No obstante, la Ley 4/2013 de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas indica que para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad. Serán títulos suficientes para practicar la inscripción del arrendamiento [urbano] en el Registro de la propiedad la escritura pública notarial o la elavación a escritura pública del documento privado de este contrato. El derecho de opción de compra es también susceptible de inscripción, bien se trate de un contrato ad hoc o de un pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato inscribible, a tal efecto requiere el precepto reglamentario que la opción de compra además de las circunstancias necesarias para la inscripción reúna las siguientes: 1) convenio expreso de las partes para que se inscriba; 2) precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para conceder la opción; y 3) plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años. En cuanto a los arrendamientos rústicos, la Ley de 1980 creó un registro que no fue desarrollado. Es evidente que los arrendamiento rústicos pueden acceder al Registro de la Propiedad conforma a las reglas generales.

Se inscribirán también en el Registro de la Propiedad las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. La Ley pretende, de una parte, facilitar la función calificadora del Registrador. Por otra parte la previsión legal pretende dar publicidad general de la falta de capacidad dispositiva del titular registral correspondiente. Pero la constancia de tal circunstancia no es obligatoria. En consecuencia, en caso de que la incapacidad de una persona, judicialmente declarada (enajenado mental, pródigo, concursado o quebrado), no obre en el Registro, quien adquiera de ella no será protegido por el Registro de la Propiedad, pese a la falta de inscripción de tal dato personal. Sin embargo en su caso, el tercero hipotecario seguirá manteniendo una posición inexpugnable. Obviamente, la inscripción de las resoluciones judiciales ha de adecuarse a la regla básica del Registro español en cuya virtud abren folio las fincas y no las personas que ostenten derechos sobre ellas: folio real. No obstante, la existencia del Libro de incapacitados y los índices generalmente, permiten superar dicha falta de concordancia.

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