Los derechos de adquisición preferente

Bajo el nombre de derechos de adquisición preferente suelen exponer la mayor parte de los autores contemporáneos una limitada serie de derechos de distinta extracción y diverso fundamento que tienen como nota común otorgar a su titular la facultad de adquirir, con preferencia frente a cualquier otra persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla . Tales derechos, sucintamente enunciados, son el tanteo, el retracto y la opción. Pero tal categoría conceptual resulta extraña al Código Civil, el cual prefiere de forma absoluta la opción y regula los derechos de tanteo y retracto en la ubicación que, en el sentir del siglo XIX, parecía más oportuna con ocasión de la regulación de la compraventa y, de otra parte, en el articulado específico dedicado a otras instituciones en las que el otorgamiento o reconocimiento de tales derechos pareció conveniente al legislador.

El término tanteo, en su acepción jurídica, es un vocablo romance derivado del tantundem latino, tantas veces utilizado en el lenguaje forense: una misma cantidad; exactamente otro tanto. Derecho de tanteo, por tanto, es sencillamente la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero, abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre el transmitente y el tercero.

El derecho de retracto, por su parte, es la facultad de preferente adquisición de una cosa reconocida a su titular para que, abonando el tantundem, deje sin efecto la transmisión realizada en favor de un tercero.

Entre los diversos supuestos legales de derechos de adquisición preferente establecidos con posterioridad a la publicación del Código Civil y, por tanto, no regulados en él, interesa considerar particularmente los establecidos por las leyes especiales de arrendamientos. La razón fundamental para ello radica en que, desde el punto de vista práctico, son los más generalizados y lo que, con mayor frecuencia, se someten al conocimiento del Tribunal Supremo.

Bajo la denominación de retracto convencional, regula el Código Civil lo que comúnmente se denomina en la práctica venta con pacto de retro, venta con carta de gracia, o, directamente, retroventa. Consiste dicha figura en una modalidad especial de la compraventa que conlleva un pacto complementario en virtud del cual el vendedor puede recomprar, dentro de un plazo temporal determinado en el propio contrato de compraventa, la cosa vendida.

En el mundo comercial actual es sumamente frecuente celebrar negocios preparatorios de una adquisición o enajenación futura que aún no se tiene decidida en firme. Por ejemplo, a una constructora le interesa un terreno, pero no está dispuesta a comprarlo hasta que no se cerciore de la volumetría posible de la parcela. Sin embargo, le interesa asegurarse su futura y eventual adquisición mientras tanto; a cambio de ello, como es natural, el dueño del terreno exigirá una compensación económica, ya que, por lo común, no va a limitar sus posibilidades de venta a cambio de nada. Semejante operación se conoce en el mundo del Derecho con el nombre de opción de compra. En virtud de ella, el concedente del derecho de opción (el dueño) está otorgando un derecho de preferencia en la adquisición al optante (la constructora) a cambio de un precio que, en la práctica, suele conocerse como prima o señal de la opción.

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