En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos registrales o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas y notas marginales. La expresión de inscripciones propiamente dichas, con independencia de que sean extensas o concisas, por una parte, o, de otra, que sean consideradas como principales o de referencia, resalta la idea de inscripción en sentido propio constituye el asiento determinante y fundamental en la actividad registral. Esta conclusión provisional se ve ratificada por el hecho de que en cada Registro existe un libro de inscripciones (en realidad, muchos), según establece el propio Reglamento Hipotecario. En cambio, no hay libro alguno propiamente dicho de asientos de presentación, ni de anotaciones preventivas, ni finalmente de anotaciones marginales. Estos dos últimos tipos de asientos registrales se vuelcan fundamentalmente en los propios libros de inscripciones. Por tanto, hay que resaltar que todo el sistema registral gira en torno a
la inscripción, que es la única acotación registral tendencialmente permanente , en cuanto es el asiento idóneo para incorporar al Registro una vicisitud jurídico real de carácter definitivo (mientras el titular del derecho objeto de publicidad no decida lo contrario). Los restantes tipos de asiento registral se encuentran al servicio y en dependencia de la propia inscripción; son puramente instrumentales como regla general.
En términos teóricos y conceptuales, la doctrina siempre se ha acercado a la inscripción tras plantearse las diversas
clases de inscripción que puede configurar el legislador, distinguiendo entre declaraciones constitutivas, obligatorias y declarativas según el mayor o menor grado de eficacia que desempeñe el hecho de la constancia registral de un determinado status en relación con los bienes y derechos inmobiliarios. La cuestión sigue teniendo importancia (sobre todo práctica) en Derecho español, ya que el sistema normativo aunque se pronuncia en favor de la inscripción declarativa (consecuencia de la transcripción de los documentos) como regla, no deja de admitir o establecer en otros supuestos las inscripciones constitutiva y obligatoria. Se habla de
inscripción constitutiva en aquellos casos en que la inscripción forma parte del proceso creador del derecho real o de la vicisitud jurídico real de que, en cada caso, se trate. De tal manera, en caso de inexistencia de la inscripción , no habrá nacido el derecho que, de forma necesaria, debería haber sido inscrito. Sabemos ya que en nuestro Derecho la inscripción constitutiva representa precisamente la excepción y, por tanto, sólo puede exigirse cuando así lo establezca expresamente una norma de carácter imperativo. Junto a la hipoteca, es también constitutiva, aunque de forma algo dudosa, la inscripción del derecho de superficie. La
inscripción obligatoria se produce cuando la Ley impone de forma coactiva la necesidad de llevar a cabo la inscripción, bajo la admonición de cualquier pena o sanción que, no consista en la falta de nacimiento del derecho real o de la vicisitud jurídico real de que se trate. En el ámbito jurídico privado las inscripciones obligatorias son irrelevantes, aunque ciertamente son muchas las disposiciones administrativas que, de una forma u otra las contemplan. La
inscripción declarativa pretende dar a entender el adjetivo utilizado, tales inscripciones tienen por misión fundamental dar cuenta a la colectividad en general de la existencia de un derecho real a través de un asiento registral, al tiempo que otorga a su titular determinados efectos favorables, mas el nacimiento del derecho real o la efectiva consolidación de la situación jurídico real de que se trate no depende en absoluto de la inscripción, sino que se ha producido con anterioridad a su acceso al Registro. Este, pues, otorga publicidad a situaciones jurídicas que, con trascendencia real, ya han acaecido fuera del Registro. La regla general en nuestro ordenamiento se encuentra representada precisamente por el carácter declarativo de la inscripción.
La titularidad de un derecho real no inscrito representa una posición que, en determinados casos y particularmente en el supuesto de que el anterior titular fuera a su vez titular registral, puede colocar al titular actual, simple titular civil, en situaciones sumamente comprometidas, sobre todo en el caso de que, a consecuencia del mantenimiento de la anterior titularidad tabular, el titular registral enajene o transmita el derecho inscrito a un tercero que, a su vez, inscriba, y se convierta en tercero hipotecario; o en el supuesto de que los herederos del titular registral, llevados por la codicia, consideren que quien adquirió un bien inmueble de su causante mediante documento privado, realmente no es dueño, sino que los verdaderos propietarios son ellos, etc. Tales situaciones de inseguridad en relación con los derechos reales constituyeron precisamente el impulso de la legislación hipotecaria y de la creación del sistema registral. Los juzgados, tribunales y las Oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de que no se haya tomado razón en el Registro por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito. Si tales derechos hubieran tenido ya acceso al Registro, la inadmisión procederá cualquiera que sea la persona contra quien se pretenda hacerlos valer ante los tribunales y oficinas expresados; este precepto legal transcrito ha de relacionarse únicamente con fincas que se encuentren a su vez inscritas o, mejor, inmatriculadas. Cuando la finca a la que afecten los derechos reales sujetos a inscripción no haya sido objeto de inmatriculación, parece que, en su conjunto, la legislación hipotecaria deviene inaplicable y ha de entrar en juego sólo el Código Civil. Con evidente espíritu fiscal, se exceptúa de dicha prohibición la presentación de documentos o escrituras a los efectos fiscales o tributarios.
Hace ya algunos años asumió un especial protagonismo el debate acerca de si, respecto de los derechos inscritos, la inscripción suplía o sustituía a la tradición, en cuanto elemento necesario en nuestro sistema para transmitir o adquirir los derechos reales. Para la generalidad de los tratadistas, la existencia del sistema registral y de las normas hipotecarias no alteran el juego básico de los principios del Código Civil en cuya virtud ha de existir un título causal o un título causante que justifique la transmisión derivativa de los derechos reales y, además, el modo o la tradición, según prefiera decirse.
La inscripción registral ha de producir, efectos beneficiosos para quien, además de adquirir un derecho real, procura su constancia en el Registro de la Propiedad. En efecto, hay que partir de la base de que la inscripción registral comporta un reforzamiento del derecho real en favor del titular registral. Este reforzamiento de la posición jurídico-real del titular inscrito se establece a partir de dos mecanismos técnico jurídicos distintos: las denominadas legitimación registral y la fe publica registral. La legislación hipotecaria atiende y procura la defensa del titular inscrito, presumiendo que el derecho real existe y pertenece al titular registral conforme al contenido de la inscripción correspondiente. A semejante presunción se refieren normalmente los iusprivatistas con la denominación de
legitimación registral. Al tratarse de una presunción que admite prueba en contrario, técnicamente ha de hablarse de presunción iuris tantum. Pero, en tanto no se demuestre judicialmente lo contrario y se cancele la inscripción registral, ésta surtirá todos los efectos que a continuación analizamos. En determinadas ocasiones, tratándose de terceros adquirentes que cumplan ciertos requisitos, la legislación hipotecaria opta por elevar los efectos protectores en favor del titular registral y acaba por determinar que el contenido de la inscripción se convierta en inexpugnable en protección del titular inscrito, que en tal caso pasa a ser conocido como tercero hipotecario. Aunque se demuestre que, en el tracto registral seguido hasta llegar al tercero hipotecario, ha habido alguna irregularidad o acto transmisivo impugnable, el titular registral habrá de seguir siendo considerado como verdadero titular. Equivale ello a afirmar que, en semejantes supuestos, la anterior presunción iuris tantum se transmuta radicalmente en una presunción iuris et de iure; en un mandato legal que no permite prueba en contrario, aunque ésta llegare a darse o pudiera conseguirse. Al descrito efecto protector se le denomina técnicamente, por la gran mayoría de los autores y con cierta frecuencia por la propia jurisprudencia, con la expresión de
fe pública registral. Tanto la legitimación registral cuanto la fe pública registral se asientan en un presupuesto común: en el llamado principio de exactitud del registro
La
regla de la exactitud del Registro se encuentra legalmente formulada en la Ley Hipotecaria, a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen en la forma determinada por el asiento respectivo. La presunción de exactitud del Registro opera no solamente cuando se trata de proteger a un tercero, sino también cuando haya de sostenerse la titularidad de quien haya inscrito algún derecho a su favor, incluso frente a su transmitente. Por consiguiente, quien obra en el Registro como titular de algún bien (propietario) o algún derecho (usufructuario, superficiario,...) se encuentra particularmente legitimado para llevar a cabo toda suerte de actos dispositivos (vender, hipotecar...) frente a cualquiera, mientras tenga vigencia el correspondiente asiento. Precisamente esta circunstancia de legitimidad dispositiva del titular inscrito es que la arroja la peligrosa consecuencia ya apuntada de que, habiendo adquirido del titular inscrito, si el nuevo titular no acude también en busca de la protección registral, aquél puede seguir actuando en el tráfico como titular del derecho, aunque a efectos civiles sea un mero titular aparente. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos. Esta presunción posesoria a favor del titular registral tiene una gran importancia respecto de los derechos reales susceptibles de posesión, en cuanto juega positiva y negativamente. Positivamente, facilita la usucapión del titular registral, caso de que le resultare necesaria. Negativamente, dificulta la posesión ad usucapionem de terceros que pudieran perjudicar los derechos del titular inscrito.
Aceptando una distinción clásica, se regulan dos clases de
prescripción adquisitiva o
usucapion. La que convalida y ratifica las situaciones registrales, llamada prescripción tabular, y aquella otra que actúa en contra de los derechos inscritos. La admisión de la primera no ofrece obstáculo alguno. Supone para el sistema un poderoso refuerzo, al par que es un reflejo de la realidad, con todas las ventajas inherentes. Mayores dudas plantea la llamada prescripción contra tabulas. Aceptarla sin reservas supondría abrir una peligrosa brecha en el sistema. Su inadmisión equivaldría al mantenimiento de una situación ficticia y de una completa discordancia entre el Registro y la verdad extrarregistral. A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa. La usucapión contra tabulas o en contra del titular inscrito Cuando la usucapión conseguida extrarregistralmente pudiera perjudicar la adquisición del titular inscrito, es necesario distinguir, a su vez, dos supuestos, según que el titular inscrito carezca de la condición de tercero hipotecario o que, al contrario, sea tercero hipotecario: a) carencia en el titular inscrito de la condición de tercero hipotecario, en la tensión o conflicto existente entre usucapiente y titular inscrito regirán las reglas establecidas en el Código Civil, sin que la inscripción registral por sí misma desempeñe un papel relevante, b) titular registral con condición de tercero hipotecario, la prescripción que el usucapiente haya podido alcanzar extrarregistralmente es, en principio, irrelevante. Se encuentra primada o privilegiada la fe pública registral sobre la usucapión . La protección del tercero hipotecario alcanza incluso hasta el hecho de excluir la usucapión consumada en relación con la finca inscrita. Bajo el nombre de
usucapio libertatis se identificaba en el Derecho romano clásico la causa de extinción de la servidumbre en cuya virtud, además de la falta de uso por el titular del predio dominante, el dueño del predio sirviente llevaba a cabo los correspondientes actos dominicales, como si la servidumbre no existiera. Se usucapía, por así decirlo, no sólo el dominio, sino también el bien «como libre» de anteriores servidumbres. Se trata ahora de determinar si la usucapión producida extrarregistralmente sobre un bien obrante en el Registro y triunfante respecto de la titularidad dominical inscrita, puede determinar a su vez la extinción de los derechos reales limitados que, se encuentren inscritos en el Registro. Esto es: 1) la usucapión triunfante respecto de la propiedad del titular inscrito no afecta, sin embargo, a los derechos reales limitados inscritos carentes de componente posesorio, como ocurriría en los supuestos de una servidumbre negativa y, sobre todo, en caso de hipoteca; 2) respecto de los mismos derechos limitados, cuando tengan alcance posesorio (por ejemplo, usufructo, servidumbre de paso o anticresis), tampoco se extinguirán cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias. Así pues, en relación con los derechos reales limitados de contenido o alcance posesorio, se impone a su vez distinguir entre las siguientes eventualidades: a) en los casos en que la posesión ad usucapionem haya sido compatible con el ejercicio del componente posesorio del derecho real limitado de que se trate, la usucapión no afectará a la pervivencia de aquél; b) En el supuesto de posesiones incompatibles, el titular del derecho real limitado que no haya conocido ni podido conocer la posesión ad usucapionen; tampoco se verá afectado por la usucapión liberatoria pretendida por el adquirente en virtud de prescripción adquisitiva; c) cuando el titular del derecho real limitado haya conocido la posesión ad usucapionem o la haya consentido durante un año con posterioridad a la adquisición por parte del usucapiente, la usucapión tendrá efectos liberatorios para quien la ha ganado; d) referencia a la prescripción extintiva, en cuanto a resolver las tensiones o conflictos existentes entre titulares registrales y poseedores ad usucapionem que, por tanto, actúan extrarregistralmente, la prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular, según el Registro, aunque tenga la condición de tercero hipotecario. El supuesto radica, ahora, en que el titular inscrito incurre en la pérdida del derecho real limitado de componente posesorio por falta de uso y, en consecuencia, aunque posteriormente lo transmita a un tercero que ostente los requisitos del tercero hipotecario, realmente la inscripción practicada a favor del adquirente no hace renacer el derecho ya inexistente. Con mayor razón, se aplica la misma regla si fuere el mismo titular inscrito, que ha dejado prescribir mediante su incuria el correspondiente derecho, quien pretendiera su reviviscencia o resurrección.
En cualquier juicio,
el titular registral tiene a su favor la presunción de exactitud y posesión. Por tanto, le bastará con aportar al juicio una certificación registral de su titularidad, pues las presunciones que la ley establece dispensan de toda prueba a los favorecidos por ellas; mientras que quien contradiga o pretenda contradecir el derecho del titular inscrito deberá pechar con toda la carga de la prueba. Dada la eficacia probatoria de la inscripción, es lógico que la Ley Hipotecaria establezca la necesidad de actualización del Registro cuando los derechos en él inscritos sean objeto de litigio (de lo contrario, podría darse el caso de que, dictada una sentencia contraria al titular registral, éste dejara de ser propietario, pero el Registro lo siguiera considerando tal en base al principio de la legitimación registral que venimos considerando). Como consecuencia no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos sin que, previamente, o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente.
Un
procedimiento de apremio es aquél mediante el cual se ejecutan bienes del deudor: se sacan a subasta pública cuando no paga. Naturalmente, en caso de que el deudor incumplidor coincida con el titular registral dicho efecto se producirá con todas sus consecuencias. Por el contrario, en el caso de que los bienes inmuebles objeto del apremio obren inscritos en favor de persona diferente al deudor, por virtud del principio de legitimación registral, el procedimiento de apremio se sobreseerá (o suspenderá) y el acreedor habrá de seguir otro juicio para ventilar el derecho que creyese asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento. Nadie debe pechar con las deudas ajenas, y mientras la inscripción esté viva, la presunción de pertenencia del bien o del derecho a un tercero extraño al deudor embargado, ejecutado o apremiado, debe conllevar la paralización del apremio.
La mera inscripción faculta al titular registral para conseguir erga omnes el
respeto de la situación posesoria que, conforme al Registro, corresponda a un derecho inscrito que implique o suponga posesión. A tal efecto, la Ley Hipotecaria establece un proceso especial y sumario, destinado a evitar las perturbaciones o despojos posesorios llevados a cabo por personas que no tengan título inscrito (o cuyo título no fuere bastante para legitimar los actos en que la perturbación consista). Las notas más sobresalientes de dicho procedimiento son las siguientes: a) al titular registral le bastará aportar la correspondiente certificación; b) las personas que, según el titular registral, sean las causantes de la perturbación o despojo posesorio podrán deducir demanda de contradicción (así pues los denunciados se han de convertir en demandantes o contradictores), pero sólo si se funda en alguna de las causas siguientes: falsedad u omisión de la certificación, que el contradictor posea la finca o el derecho en virtud de alguna relación jurídica directa con el último titular o con titulares anteriores, que la finca o el derecho se encuentren también inscritos a favor del contradictor (pues, en caso de doble inmatriculación, naturalmente, la eficacia de una inscripción se ve desvirtuada por la otra), y que la finca inscrita no coincida con la que efectivamente posea el contradictor. La sentencia dictada en el procedimiento al que nos estamos refiriendo no produce excepción de cosa juzgada, por lo que las partes pueden promover el juicio declarativo correspondiente sobre el fondo del asunto en litigio.
El ejercicio del juicio verbal por los titulares de los derechos reales inscritos conforme a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 se podrá utilizar contra quienes, sin titulo inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas acciones, basadas en la legitimación registral, exigirán siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.
La inscripción
no tiene eficacia sanatoria de adquisiciones o transmisiones que hayan sido realizadas en contra del Derecho imperativo. La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes. Es decir, la nulidad (en sentido amplio) o ineficacia de un negocio transmisivo cualquiera y en virtud de cualquier causa, no desaparece por el mero hecho de que el adquirente inscriba a su favor. Inter partes, pues, la inscripción carece de fuerza sanatoria alguna. La presunción contenida en el art. 38 permite la prueba en contrario y, por tanto, en caso de que la inscripción contenga alguna inexactitud, es natural que la legislación hipotecaria ofrezca los procedimientos oportunos para reiterar la exactitud que, en principio, atribuye la Ley a las inscripciones obrantes en el Registro. Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles exista entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral. Las causas de inexactitud del Registro pueden provenir: a) de la falta de acceso al Registro de alguna relación jurídico inmobiliaria; b) de la extinción extrarregistral de algún derecho inscrito o anotado; c) de la nulidad o error de algún asiento; y d) de la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento. En general, la rectificación registral requiere que sea precisamente el titular registral del asiento inexacto o, en su caso, la persona que resulte perjudicada por la inexactitud, quien inste la rectificación registral. Naturalmente, en caso de cotitularidad, habrán de actuar todos los titulares registrales, pues de otra forma el Registrador habrá de negar la rectificación solicitada de forma particular por cualquiera de los interesados.
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